囤房稅2.0將上路 一次搞懂5大重點

撰文：楊明峰

「囤房稅2.0（房屋稅差別稅率2.0）」預計於2024年7月實施、2025年5月開徵，將降低全國僅有1間自住住宅的房屋稅，除了造福自住客外，並針對非自住住宅加稅，提高多屋族的持有成本。

估計新法上路後，將對新建餘屋銷售不佳的建商造成較大衝擊，外界預期，預售屋仍會是房屋市場的主流銷售模式。

按現行房屋稅規定，地方政府可視房屋所有人持有戶數自行訂定差別稅率級距，並採累進稅率計算，擁有房屋愈多者，採計的稅率愈高，也就是俗稱的「囤房稅」。扣除全國家戶3戶自用住宅，擁有第4戶以上，屬非自住住宅，才會被課徵囤房稅。

以台北市現行囤房稅1.0為例，持有非自住住宅2戶（含）以下，每戶按2.4%稅率課徵房屋稅；持有3戶（含）以上，每戶按3.6%稅率課徵。而台南市分級較多，為1戶1.5%、2戶～3戶1.8%、4戶～5戶2.4%、6戶以上3.6%等；至於苗栗縣因無囤房稅，故無論擁有多少戶，房屋稅都以1.5%課徵。

舉例來說，王先生名下若有2間在台北市的非自住住宅，原有2戶房屋稅均以2.4%計算；若在台北市多買1間非自住宅，原本2戶連同新買的1戶，共計3戶將統統跳升為3.6%計算。但若王先生不買台北市，而在桃園市多買1間自住宅，則會採現行的縣市歸戶計算，原有台北市的2間自住宅與桃園市的1間自住宅，均適用於較低的2.4%稅率，因此，在乎房屋持有成本的多屋族，多會納入現行囤房稅作考量依據，進行房屋置產配置。

目前全國22個縣市中，包含六都直轄市、新竹縣市、宜蘭縣、連江縣、屏東縣以及澎湖縣等12個縣市皆訂有囤房稅；其餘10個縣市因未有囤房稅，房屋所有人無論持有幾戶非自住房屋，皆按法定稅率下限1.5%課徵。

在囤房稅2.0上路後，由於多屋族占比不高，加上房屋稅課稅的稅基遠低於市價，每戶僅會多出數百元到數千元的房屋稅，對整體房市衝擊有限，但也可能成為房東漲房租的理由。而手握數十間，甚至數千間餘屋的建商，在此次修法中所受到的影響最大。

有專家指出，建商若是以成屋銷售，或是銷況不佳剩下太多新建餘屋，一旦銷售期拉長，囤房稅2.0上路後勢必將增加售屋成本，使建商更需做好成本控管。因此，避開成屋銷售，以預售方式推案，仍會是市場銷售的主流方式。馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，未來預售期將會拉得更長，「慢慢賣，慢慢蓋」，建商藉此減少成本壓力。

另外，豪宅因坪數較大，且銷售期動輒5年以上，房屋稅的持有成本增加較為有感，加上豪宅市場近年買氣黯淡，一般建商將避開豪宅，傾向以中小坪數產品推案。何世昌分析，囤房稅2.0將增加新建餘屋的1.2%房屋稅，對於豪宅建商整體利潤影響，還未形成實質壓力，預計有實力的頂級豪宅因此降價的機會並不高。

考量每個推案的淨利率維持在10%左右，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄說，囤房稅所增加的成本，建商將透過控制總量手段調整，比如今年原先推案10案就減為8案，預估2024年整體市場推案量，比起2023年將減少15%。