買房痛苦到了極點！房價該跌？建商不輕易降價「有原因」 一文解讀房價指數：別被誤導

全國購屋痛苦指數再創歷史新高，民眾期待房價有感滑落，尤其看到政府打房政策頻出，台灣少子化狀況愈來愈嚴重，新房供給卻不停歇，認為房價應該要下跌，但有民眾發現，雖然看到部分區域房價指數下跌，為何實際看屋房價卻攀升？

據內政部官網表示，2023年第3季房價負擔能力指標，全國房貸負擔率為42.25%，較上季微幅上升0.16%，也較2022年同季上升1.7%，主要受到中位數住宅價格上升，導致購屋負擔微幅加重。有購屋痛苦指數之稱的全國房價所得比，已經來到9.82，同樣再創歷史新高。

六都中房貸壓力以台北市67.13最大、新北市55.35居次，其他縣市房貸負擔率則多界於3成至4成間，其中新竹縣、雲林縣、花蓮縣、澎湖縣及金門縣本季負擔率較上季微幅下降，購屋負擔略為減輕。

全台僅剩嘉義縣、屏東縣、基隆市的房貸負擔率，維持低於3成，民眾房貸負擔較輕、屬合理負擔範圍。

統計數字顯示房價在下跌？ 正確房價指數該這樣解讀

購屋負擔如此沉重，房價是否會下修？成為民眾矚目焦點，網路上常見房價統計數據，有時區域出現房價下跌狀況，但實際看屋後，卻發現房價不跌反漲，究竟發生什麼事？

網路所說的房價下跌，經常是以平均成交房價做基準比較，樂居研究部主管謝銘元表示，平均房價代表的是一籃子的房價，透過統計方法所算出來的房價，或許你會聯想到股價指數，但和股價最大差異在於，同一支股票的價格都是一樣，而房地產具有「異質性」，每一個房子都是獨立的個體，會因為樓層、面向、格局等價格就會不同。

當平均成交價格跟實際情形背離時，最主要有三個原因：

第一個平均房價數字是有盲點的，要看預售屋跟二手成屋的價量結構，第二，同一個行政區域的不同生活圈，房價也會有很大的差異。最後，當成交量較少時，我們需要細看個別社區的成交行情，以免被整體數據所誤導。

台灣最常見研究房市趨勢有兩大房價指數，也就是國泰房價指數和信義房價指數，在計算房價指數時，通常會取一些「標準住宅」來當樣本，並長期追蹤這些樣本來判斷房價漲跌。

謝銘元解釋，信義房價指數有2特色，例如只選取純住產品、排除預售物件、排除偏差樣本，像是工業住宅、屋齡偏高之成交物件等，相當於中古屋市場。

資料則是採用信義房屋的全台成交數據，每季公佈一次，因為信義房屋年度的交易量占全體約8%，具有代表性。

至於國泰房價指數有3特點，像是每季公佈一次計算預售屋和新成屋當季新開案的市調資料（非實際交易）。

區域房價指數也可能會受到樣本數較少的影響，也就是說，如果當季有總銷大的案子開案、或是新開個案是高價住宅，房價波動就會很大；謝銘元也建議，要觀察數季的趨勢，而非當季的指數價格變化。

預售屋領漲不會領跌 建商不輕易降價「有原因」

謝銘元說明，拿信義房價指數和國泰房價指數交叉比對，會發現預售屋領漲但不會領跌。從圖表可看出，預售屋市場在2018年中就開始明顯起漲，中古屋一直到2020年才有明顯的漲幅。

也就是說，空頭市場時中古屋會先領跌，因為缺錢或是想賣的屋主，會直接把房子賣掉，不會硬撐。

而建商預售屋銷售不會輕易降價，最主要的原因是銷售到一半的預售案很難降價，因為一降價，不但沒有辦法加速銷售，反而會造成前面賣出去的戶別來退戶。

未開案的預售案雖然有可能降價，但大部分的狀況是轉成先建後售的模式，所以在房市走空時，整個預售案市場推案量會大幅下降，但降價會落後中古屋或成屋的個案，畢竟預售案的降價動機是比成屋低很多的，不過預售案一旦降價，降幅就會比較劇烈。

最後謝銘元強調，在統計房價的時候，如果用錯方法解讀出來的結果也會是錯誤的，所以學會正確解讀房價指數，才不會被誤導。