農地當停車場為何能買賣？關鍵出在「這法規」改了：可過戶但1稅逃不掉

【文／李寧】如果手上持有農地，並將其當作農地使用，這時還能交易過戶嗎？亦或者是無法辦理所有權買賣移轉登記？

正業地政士聯合事務所所長鄭文在分享一案例表示，有個客戶小時候父親買賣農地，因違規使用的緣故，必須恢復農業使用，才能辦理買賣過戶；如今，農地沒有做農業使用，違規當停車場應會被管制，為什麼還可以取得所有權登記？直呼與兒時記憶大不相同。

該客戶直言，依據「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」(已於民國89年2月18日內政部台89內地字第8964281號函停止適用)規定，申請核發證明書之承受農地，應符合區域計畫法或都市計畫法有關土地使用管制法令規定，包括鄉(鎮、市、區)公所為處理證明書之核發，得組成審查小組，審查小組之組成及其職掌，由省(市)政府訂定。國家公園區內農地之認定，由申請人向國家公園管理處申請。

▲圖片來源／內政部地政司

「如有違規使用的情事，必須恢復農業使用才能取得『自耕能力證明書』，後續才能辦理買賣過戶登記。」

對此，鄭文在表示，政府早已於民國89年初修正《農業發展條例》，取消農地取得必須為自耕農的身份，法令改成「管地不管人」，農業政策由農業使用證明書取代自耕能力證明書。不過，依照《農業發展條例》第37條規定，「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」

也就是說，當農地買賣過戶，農地若有核發「農用證明」，土地持有人就可以主張不課徵土地增值稅。如果違規行為就無法核發「農用證明」，所以「農用證明」的用途只是主張要不要繳納土地增值稅的依據。

農地「違規使用」仍可移轉：土增稅逃不掉

由於條例修正的緣故，鄭文在指出，即使農地違規做停車場使用，但只要買賣時有繳納土地增值稅，就可以辦理買賣所有權移轉登記，不會因違規使用而無法辦理過戶的情事。

「或許該客戶還停留在舊制買農地必須『自耕農』的思維裡，才會懷疑違規當停車場的農地，沒有恢復農業使用，為何可以過戶給買方。」

鄭文在強調，就目前的法令規定，農地農用並申請農用證明，僅用來做為減免土地增值稅、贈與稅、遺產稅，以及房地合一稅等用途，至於違規使用上述稅賦的減免無法適用，但是依然可以辦理所有權的移轉登記，這是民國89年後《農業發展條例》的規定。