「你的問題很敏感」他下斡旋多說1句遭回絕 買房談判能靠「它」探底價好嗎？

買房該如何下斡旋是一門學問，有民眾出了幾次價，都被房仲以「差太多」理由回絕，最後甚至還被「我們沒那麼熟」拒絕再聯絡。對於買房新手來說，下斡旋到底有什麼訣竅？在談判過程中，又該如何得知屋主想賣的底價，避免出價太高買貴呢？

曾有一名想買中古屋的網友，在PTT表示自己看了不少房子、出了幾次價，每次都被房仲以價格差太多而不收斡旋，最後他索性詢問「要多少才會收斡旋？」房仲卻回「我們沒這麼熟，你的問題很敏感」，讓原PO超困惑「現場看一次房我們就會變熟嗎？」、「帶看房前排除掉根本就買不起的顧客不好嗎？跟我講多少能收斡旋會讓房仲損失什麼嗎？」

飽受挫折的他詢問，該怎麼問才能節省時間，「別讓房仲帶我去看我根本買不起的房？」

什麼是斡旋金？為什麼買房要下斡旋？

在和屋主談買房價格前，得先了解何謂斡旋金？樂居營運長黃懷德解釋，斡旋金是一種買方購屋的誠意度，如果沒有付斡旋金的買方，直接找仲介去談價錢，一般來說，屋主都會有所遲疑，是否真的有誠意要談價錢，還是買方只是隨口問問，是否真的會出這樣的價格。

如果不付斡旋金，買方可以簽訂要約書請仲介代為議價。不過，通常還是建議買方提出斡旋金，讓屋主感到有誠意要談價，否則屋主可能對於價格退讓較不會去做後續評估考量。

出價到底怎麼出？從謄本中能判斷屋主底價？

比房網客戶關係部協理吳世宗強調，買方一定要先做功課，透過實價登錄了解周遭社區行情、歷年大樓出價情形，作為自己出價的依據。

那麼透過謄本能推估屋主的底價嗎？吳世宗表示，查詢謄本中的「他項權利部」僅能得知當時屋主購入成本，卻不一定是他的底價。雖然對於買方是個重要訊息，但這並不表示屋主會照這價格賣。

決定下斡旋金後 你將會遇到三種情境

一、價格太低屋主拒談，先加價再說

吳世宗表示，看房前請先評估自身的「最高上限」再繼續加價，如果價差跟自己的認知差異大，建議別再加價談；倘若還預算空間、價差不大，可請房仲去爭取價錢。

二、買賣雙方價格沒共識，但屋主願意面談

「代表有一定程度機會」吳世宗表示，這時候雙方可以安排時間斡旋洽談。

三、屋主同意但買方臨時反悔

假如屋主同意斡旋金價格、成立了契約，如果是買方反悔，那定金就會被沒收；若賣方反悔，則是返還定金或加倍返還定金。

吳世宗再次提醒，買房子必須要了解自己對這房子的喜好度，以及評估能夠負擔的金額，再進行斡旋會比較恰當。