政策連續重擊、央行金流管控 房市2024將迎死胡同？

房價受到房貸限貸令影響出現天花板，建案規劃坪數卻持續縮小。

去年7月1日《平均地權條例》新制上路，除了禁止預售屋換約以外，衝擊最大的則是法人購置住宅，衝擊了預售屋、豪宅市場，此外，央行連續發布土融限期開工令及第二戶限貸令，加上銀行溯及已核貸的舊案，對於小型建商而言宛如資金斷鏈，而最新通過的囤房稅2.0，建商更是成為最大箭靶，特別採先建後售、餘屋庫存多的建商，以及豪宅建商衝擊最劇烈。

政策接連打壓 高房價問題未解

而囤房稅影響最大的為大型建商，全國商總主席賴正鎰認為，開發商都有金流壓力，誰會故意囤房，政府以過多政策干預，只會更扭曲市場機制，例如房租提高及新屋售價統統轉嫁給租屋與買房者，元月起最低工資提高，軍警公教也都調薪，因應 COP28 聯合國氣候變遷大會碳權實施，加上電價調整，營建成本也還在上漲，所有物價勢必會再漲一波，他也預告元月大選後的未來2年萬物必漲，大家要做好心理準備，將重創國民經濟，造成全民皆輸。

愛山林建設（2540）暨甲山林集團董座祝文宇日前也認為囤房稅2.0是外行的打房政策，羊毛出在羊身上，最後推升房價、租金，應該與大禹治水一樣，增加供給、疏導需求，並非用圍堵的方式，想要解決高房價問題，提供供給、做好交通建設，才能紓解房價問題。

限貸令訂出總價天花板 總價不降、面積越來越小

順天建設執行董事柯啟新指出，「房市生病發燒要給它一些時間反應病徵，不能有症狀就一直下猛藥，急就章下猛藥往往也是毒藥，在營造成本看不到下修跡象，同時產業面臨人力問題，無論民間公共工程都難以發包之下，將造成市場應不當政策走向畸形產品！」

柯啟新分析，新冠肺炎疫情過後，全球政治經濟起了化學變化，加上二大戰爭點燃，營造成本行情不斷上揚，又有碳稅環境議題等種種條件下，不只民間開發商窒礙難以，公部門也面臨到人力匱乏、材料成本大漲問題，短期內看不到營造成本穩定的跡象，人力方面儘管近期陸續開放移工來台，但實際上東南亞地區也有大量建設、建案興建，技術人才多半留在本地或是前往開發成熟國家，東北亞韓國日本等也在多年前已經引入大量亞洲技術工人，現階段搶到的移工多半為勞務工作型態，並不能立即解決人力短缺問題，且台灣房地產開發型態一直轉變，「北台灣以都市更新、防災安全為主，但未來中南部房價若不見回頭跡象、反倒持續向上，危老都更需求也可能逐步提升，但工地技師年紀大斷層，每處工地搶工之下，像是機電人員、板模師傅薪資都翻倍成長，缺工問題還是無法解決。」

總統大選關鍵在於，選後能否延續良善政策。

延續良善政策 提供宜居住宅

至於央行高總價住宅限貸令，打到置產自住等剛性需求，他建議政府，「面對房地產政策調控必須理性，讓市場回歸需求，不應該讓鮭魚返鄉時，想為家人置產、換更舒適空間更大的住所時，卻受到政策打壓，理應透過銀行完善的審核，依照消費者自身財務條件控制貸款風險，避免促使開發商為了迎合銀行政策，蓋出一票迷你宅不好住、交屋會想哭的產品，台灣不是香港，不需要住的那麼侷促。」

近年諸多打炒房政策，影響市場運作機制，至於三黨總統候選人對於房市政策見解，也讓大台中不動產公會名譽理事長暨聖揚機構總經理陳正哲捏了一把冷汗，「台灣政治是民意導向，從大量興建社宅、新青安延續、555全額貸款等，經濟過去數十年房市，無論是低首付或是全額貸款，對於消費者長遠而言並不健康，最大的問題，青年購屋族不懂全額貸款帶來的衝擊，除了經濟壓力恐怕造成斷頭風險，優惠貸款上限也造成畸形房型，房子越蓋越小，若無附精裝修，交屋後會發現裝潢、家具成本更是令人頭痛的支出。」

陳正哲建議政府，房地產相關法案研擬建議不能只找學者閉門造車，可透過產業專家貢獻實務建議，此外，「前朝政策必須有所延續，或是設置落日條款，以銜接下一個階段性政策，很盼望未來執政黨能延續舊有良善政策，持續推出對人民更有感的政策。」

房市怪象不斷，想要解決得靠政府、民間合作思考。

政策逼空屋不成？半套正義解決不了困境

針對近年房市政策，以OURs都市改革組織、崔媽媽、租客聯盟等關鍵倡議團體的視角而言，「囤房稅2.0」與「租金抵稅制度改革」三讀通過，客觀上內容雖較現制為佳，但只是有限度的改良，並未能真正解決問題。

OURs都市改革組織、崔媽媽、租客聯盟等指出，像是「囤房稅2.0」對空屋釋出效果不佳，租金抵稅制度仍需面對租屋黑市等困境，因此只能稱為「半套正義」，此外稅基普遍過低，依財政部資料推算多屋者平均每屋每年增加稅額僅3500元～6200元，恐難有效用，甚至可能造成租金轉嫁等副作用。

大咖分析 順天建設執行董事 柯啟新

順天建設執行董事柯啟新指出，政府限期開發，同時又有央行管制，造成市場畸形產品興起。

受到2025年開徵碳稅影響，第一波課徵產業的鋼鐵、水泥價格上漲，這將堆疊房價增加15%，公共工程也一樣，「但開發商並不樂見房價快速波動，就算成本反映在房價也是有極限，更恐怕將讓房市走入死胡同。」針對最新三讀的囤房稅2.0，他表示，國人觀念為有房私有財，房地產由於有絕對穩定性，吸引資金湧入，但市場價格、經濟環境、銀行貸款條件等各種因素影響交易量，「建商有存貨是常態」。