房貸本金能折抵？6大房貸利率怎算？一文教你聰明選房貸

小資族買房隨之而來將揹負高額的房貸，每月還款金額約占月薪3～6成，經濟壓力並不小，為什麼同樣是貸款負債，有的人被壓得喘不過氣？有的人卻能把房貸轉化為理財工具，讓錢包越變越厚？

市面上房貸產品種類多元，常見的6大房貸種類包含指數型、利率遞減型、固定型、保障型、理財型以及抵利型，它們的特性及適合對象都不同。

指數型房貸

根據住商不動產官網上的說明，貸款銀行會依照中華郵政或各銀行牌告的指標利率（定儲機動利率）為基礎，再加上加碼利率（固定加碼幅度）作為利率的計算方式。

而指標利率會隨著市場波動進行調整，如央行的升降息變化，會影響指標利率上揚、走低與否，若無特別變化，則利率幾乎無波動且公開透明，適合一般受薪階級、首購族。

要注意的是，各銀行的「指標利率」並不相同，且得留意是否訂「限制清償期間」條款，如果提前還款須付違約金。

利率遞減型房貸

房貸利率依「指數型房貸」計息，初期利率較高，如果按時還款、每月多繳還本金，一段時間後，銀行會給予有限次數利率減碼優惠，但較少銀行提供申辦。適合對象為財務收入穩定、長期申貸的人。

固定型房貸

特性不易變動，但利率通常會比指數型還高，金管會說明，因為它雖然降低利率升息的風險，但銀行吸收了民眾所承擔的風險，所以相對以調高利率與增加手續費來彌補，且貸款者尚須支付相關申辦費用。

適合收入穩定、足夠支付固定金額，且不打算提前還款的購屋者。不過如果借款人之後反悔，在貸款期內想提前還款，或將固定利率轉換為浮動利率，都需要繳納一定違約金。 金管會提醒，簽立契約前，務必詳閱契約內容，並將這筆費用計算在成本內，才不會吃虧。

保障型房貸

華南銀行官網上解釋，其實就是房貸加上房貸壽險，向銀行申貸時，就可同時辦理房貸壽險，主要預防貸款期間，貸款人發生事故影響家庭經濟、無法償還房貸時，避免房貸成為負擔或房子面臨被查封、拍賣的命運，保險公司會協助專款專用償還銀行房貸，如有剩餘保險金就會支付房貸壽險指定的受益人。而這個房貸較適合家庭使用，或是投保壽險額度低於房貸的人較合適。

理財型房貸

已攤還之本金可再循還借貸，投資運用彈性佳，能靈活運用房貸的價值；也就是說，當貸款人可以把先前還給銀行的本金，再借出來使用，因此又稱作「循環額度房貸」。

但要注意的是，還款後的本金雖然可以隨借隨還，但利息計算方式變成「按日計息」，若無動用或當日借還，即無須支付利息。適用對象為需要資金調度的中小企業、自營商、有理財規劃的投資族或是有備用資金的家庭。

抵利型房貸

結合存款與房貸帳戶，銀行存戶裡有多少存款，就可抵掉多少本金來計算利息，和理財型房貸一樣可達到加速還款、節省利息的目的。惟存款並沒有存款利息可拿，故較適合現金流量大的房貸戶。

適合收入高、退休族、有投資需求，或者有儲蓄但是擔心隨時會用到錢而不敢提前還款的人。

房貸種類多，挑選時仍必須評估自身需求以及財務狀況，選擇對自己最有利、還款壓力較輕的房貸類型，如果能善用房貸，可能還會成為不錯的理財工具。