打房也無解...七大都會區平均房價續創新高！永慶老總：綠色通膨讓明年房市仍是易漲難跌
2023年政府積極打房，對房市造成什麼樣的影響？永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年《平均地權條例》通過之後，因為政府定調為預售屋銷售不溯及既往，市場鬆了一口氣，帶動房市銷售逐季回升。
加上新青安貸款助陣，預估今年全台交易量為30.3萬棟到30.8萬棟。整體來說，今年房市呈現「上冷下溫」格局，「2023年是量少幅下修、房價仍然繼續小幅上漲」，預估今年最後結果是-3%到-5%之間的量縮。
2024年台灣房市受到4大變數影響，預估房市會呈現「量穩價緩漲」格局，全年交易量約30.4-31.3萬棟，年減0.5%至年增2.5%。尤其綠色通膨來了，他強調：「碳稅來了，從間接成本到直接成本的增加，加上工資上漲，國內通膨難降。」
葉凌棋從三面向分析2024年房市，首先是經濟局勢。全球明年經濟表現趨緩，整體來講仍籠罩在高利率的環境之下。他強調：「大家都期待降息，可是降息是不是就代表好事情？也不一定，如果說快速的降息，恐怕必須面對經濟大衰退。」他認為緩慢降息對經濟會更好。
出口已成長 要留意通膨仍在高檔
雖然明年全球經濟預測趨向於小幅趨緩，台灣、南韓、新加坡卻是反彈回升。原因是出口為導向的東亞這些國家，2023年出口低迷，2024年反彈回升。
第二是資金。他分析，2022年的年中全球跟著美國聯準會（FED）緊縮資金，美元回流到美國，「但最近情況稍微有些改變，11月外資淨匯入了3000多億，這個部分也釋放出全球對於美國利率下降之後，資金向外移動的現象的觀察。所以台股目前在17000多點之上盤整，未來應該在這個資金面上面會趨於更多的活絡。」
第三是國內出口，從2022年的年中之後負成長，目前逐步好轉的現象。他說明：「國內景氣漸漸脫離藍燈，財政部預估今年全年出口值有機會突破4千億美元，出口審慎樂觀。」
第四是物價部分。他指出，台灣的物價在全球算是較高，尤其台灣的物價水準並不含出房租和房價，以11月消費者物價指數（CPI）在2.9%不能算太低，近3月也維持在2.9%以上高檔，顯示國內通膨壓力仍在。
全年交易量衰退 房價沒跌反漲
在房市部分，葉凌棋指出，1到10月全國交易量衰退7.8%， 1~11月都會區大概收斂到5.3%，「根據我們長期的統計，七都交易量大概佔全國總交易量的75%到78%之間；我們預估12月份交易量，衰退幅度比去年同時期還會再縮小。」
另，從七都平均房價季變動觀察，他說明：「消費者大多期待能夠下跌，但是這四季都沒有讓大家如願，明年會不會有機會？從數據中看來,房價仍小幅上漲中。」
全台第4季房價漲最多的地區是台南市，其次是新竹、再來是桃園、高雄；新北市漲了2%，台北市只漲了0.5%，是漲幅最小的地區。
跌破同業眼鏡 今年房價還上漲
七大都會區平均房價，從數據上來看全面創歷史新高，「新竹縣市已經比上一波再漲接近9成，台南市漲了7成，桃園、台中漲了5成以上，高雄漲了46%。房價相對最高的台北市跟新北市分別是11%跟28%。」
「房價在這一波的房地產市場的交易，其實是大漲。」他強調：「連同業都沒預估房價漲這麼多。」
另外，再分析2019年迄今房地產，已經連漲5年以上。「2020年是在之前谷底回升之後漲幅較為明顯的一年開始，2021年是這幾年當中漲幅最大的，2023年因為有政策打房，確實產生了抑制的效果，房價漲幅受抑制，但是仍然保持在漲的狀態，今年的狀況也是如此。」
「2022年跟2023年的漲幅基本上相當一致；2023年房價是漲了，但是量縮。」
預售屋銷售成長 總金額上成長14.8%
從2023年的預售屋交易量來看，葉凌棋表示，大家可能會覺得《平均地權條例》上路，是不是預售屋就很慘？其實不然。今年預售屋交易量成長10%，總銷金額成長14.8%。這是因為《平均地權條例》在定調不追溯既往之後，預售屋交易量仍保持正成長。
他指出，七都預售屋交易量有2個比較需要注意，第一是台南市除了中古屋的交易量是增長最高，也是預售屋交易量最大的城市，成長率最高。
第2個是高雄，其次是新北市，台北市是唯一七都在今年預售屋交易量衰退，而且衰退幅度高達24.5%，「因台北市的單總價挑戰者的購屋能力，台北市的房價也觸動客戶向新北市移動。」
逾7成消費者認 2024年景氣「審慎樂觀」
另，根據永慶房屋2024第一季網路會員調查，全台認為房價看漲比例增加6個百分點至40%，看跌的比例較上季大減8個百分點至23%，連四季下降，看漲比例逐季回升。
永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行貨幣緊縮政策持續，但升息循環已到末升段，而消費者對於通膨常態化的預期，讓消費者認為房價難有下跌的空間，加上房價看回不回，遲遲等不到下修的狀況下，消費者看漲房價比例明顯增加，打破前兩季多空對峙的局面。
消費者對於2024年國內經濟表現的看法為何？調查結果顯示，相較於2023年，71%消費者認為明年第一季景氣不至於變壞。
陳賜傑說明，全球通膨轉趨和緩，升息循環已接近尾聲，各國際預測機構預估2024年全球經濟緩步復甦，但在全球需求可望成長的狀況下，台灣出口回溫、內需穩定，讓消費者「審慎樂觀」看待2024年國內景氣。
