【房市觀點】南科一夢？小心「這幾區」房價可能要進入骨鬆好發期了

Yahoo房市觀察員/ 鄭ASH（資深房產媒體人）

回答我一個問題，今年你是不是好像很久沒有再聽到什麼南科發大財的房市消息了？上網一搜怪怪不得了，不是有人問「南科是不是涼了？」，就是有媒體用「南科一夢」下標，配上台南多個行政區房價下跌（其實只是1-3%仲介成交價微幅修正）的消息。回想今年一整年大家在熱什麼？北高雄2奈米、台中2奈米、新竹寶山啦、新北三重先嗇宮站自封市政特區、三重集賢路搭北士科話題改叫自己新士林、新店央北預售見9、副都心熬過賠售潮，預售坐6望7、淡水紅樹林莊園案。

OK，有人熱就有人涼，幾家歡樂自然也有幾家愁，比如說南科、比如說很久沒被討論起的A7、比如說青埔、中路啦，比如說冬天大家就不會去提的淡海，房價都有可能要進入「骨質疏鬆症好發期」。

造成房價骨質流失的因素很多，利多出盡、價格跑太快建設還沒到位、開發腹地大供過於求、建商標地價格跟速度太過超前導致市場追價乏力、台積電進駐人數和帶動周邊就業人口紅利不如預期、前期進場投資客交屋潮後多殺多的價格震盪。

上述因素都會造成重劃區、台積電概念區，在前期靠著議題炒作讓房價暴衝一波後，必須面對「理想很豐滿、現實很骨感」的基本面現狀。

受傷輕則跟林口、三峽一樣在冷冷清清的氣氛裡盤整好幾年，才有機會等到建設議題到位、區內投資盤七八成轉手給自住盤、入住率上升到商圈成形，房價才會開始在往上走。嚴重的則碰上市場反轉、打房衝擊、重大政府建設或民間投資議題停擺擱置這種意外撞擊，那麼這些房市骨質疏鬆區，很容易因為跌倒或撞到，變成「房價骨折」，副都心過去從曾有個案挑戰9字頭，一度頭破血流摔到4字頭，你看看花了多少時間區域房市才「復健」到現在坐6望7，能夠自理的狀態。

讀到這，大家有沒有發現一個新興地塊的房價走勢，隱隱像是一條斜「N線」。沒錯，做股票要看K線，買進賣出這種靠未來議題發展起來新興地塊的房市，則是要看這條「N線」。初期眾家建商標地插旗、推案百家齊放、不約而同炒利多議題時，房價就是一路往右上角踩油門的飆高，突然因為建設不到位或供過於求的踩空、或建設到位利多出盡且利多不夠力，造成交易遇冷，建商們夠力的話就還能頂住一兩年價格苦撐待變，出現「看似房市冷清，但不見房價有鬆動，價量脫鉤的情形」，但這時要是碰上國際經濟和台灣景氣反轉，那就肯定是要摔到骨折，然後看是在八折、七折、五折哪個地方先冷靜一下，慢慢復健，圖謀築底反攻。青埔、副都心，都是過來人，但要說自此就能箭步如飛，別忘了，復健到一個程度，也會有撞牆期、卡關期的。

2023年就要過去了，如果說這一年有什麼我希望能送給Yahoo!房地產讀者的，那麼這條判斷進出場時機的「N」線，就當是送給大家年末的聖誕禮物吧。

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