房市谷底到盡頭了？4大專家曝趨勢
受到整體經濟影響，預期2024年經濟狀況將與今年雷同，呈現高通膨、低利率之狀況。(圖/記者張瀞勻攝)
2023年迎來打炒房最重手之一年，無論是平均地權條例上路，還是央行實施特定區域第二戶貸款限制，加上囤房稅、虛坪改革等，無非是史上打房花招最多之際，不過隨著2023年走到尾聲，2024年年初迎來總統大選，利空出盡又有新青安房貸加持，展望2024年房市，專家又有什麼看法呢？
從房地合一稅2.0、實價登錄2.0到今年7月上路的平均地權條例修法，無不看出政府打擊炒作風氣的決心，不過從2021年打到現在，今年8月起出現左手打房、右手推出新青安優惠房貸，鼓勵首購族買房之窘境，讓原本悲觀看淡的市場突然活絡，一掃上半年的陰霾，尤其低總價、低單價之物件買氣升溫，剛性自用買盤仍然是市場主力，全年買賣移轉棟數上調到30萬棟，呈現量微縮、價揚之趨勢，本次邀請四位地產權威從各面向分析。
高力國際業主代表服務部董事 黃舒衛
不動產市場可分為幾個產品線來看，以店面市場而言，儘管近期店面實登高價案例頻傳，但整體市場並不太好，僅相較於疫情期間稍微回溫，除非像是觀光勝地例如西門町，受到邊境解風影響，店面租金單價由8、9000元，攀上1.2萬元單價水準，除了本土快時尚趁勢崛起，另外零售餐飲品牌有打響知名度的需求，因此創造特定區域租金回升，至於飯店由於新增飯店量有限，空房率趨於穩定，至於，工業地產及商辦市場，代表全球經濟景氣的PMI 指數相對保守，目前置產需求不強，企業擴張或是置產需求不強，相對其他產呈現平穩狀態。
至於住宅市場，由於近年受到政策影響，特別平均地權條例對預售市場的衝擊、私法人購屋種種限制，加上央行對於高總價住宅管制，預售市場開始修正，換屋型、豪宅市場近期冷清，自用買盤移轉到成屋市場，特別是新青安房貸威力強勁，過去首購族占房市約2成比例，新青安在8月上路後，首購族比例大幅上升到4成，未來低單價、低總價的蛋白蛋殼區還有空間發展，至於與不動產息息相關的土地市場，他認為，由於住宅購買需求以首購自住為主，土地交易轉向低價區域，建商將產能移到中南部、二線縣市造鎮，至於雙北市的高價地段由於整合耗時又耗力，加上近期營造成本壓力維持高點，推案單價拉不上去，造價又壓不下來，建商獲利有限。
台經院產經資料庫總監 劉佩真
房市歷經數波打炒房政策、升息腳步暫歇後，買盤出現結構性改變，住宅自住客或商用不動產的自用型買家當道，況且政府陸續推動或規劃推出的住宅政策對買房意願有提升的效果，例如新青安貸款方案推行、租金補貼年齡下調到18歲，或擬規劃推出「青年購屋積金支持機制」等，長期通膨壓力揮之不去使房地產依舊是避險保值最佳工具，意謂量能表現趨穩，因而使得2024年住宅、商用不動產的交易狀況將有獲得改善的機會。
值得一提的是，先前市場預期「平均地權條例」子法上路後恐造成預售屋買盤萎縮的狀況並未出現，代表政策定調不溯及既往，加上預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新等優勢難以取代，仍是民眾購屋時的選項之一等因素的加持，而預計，此狀況也將讓短期內預售屋買氣有所支撐。
事實上，有鑑於美國聯準會最快恐要到2024年下半年才會有降息的動作，加上近期各項物價尚無大幅下滑的空間，短期內民眾對於通膨常態化仍有預期，顯然國內房價在土地價格未鬆動、建材與勞動成本減緩幅度有限下，呈現難有下跌空間的態勢。
不過同時，由於房價仍處於高檔，因此也相當考驗消費者購屋負擔能力，為了減輕每月房貸支出壓力，30年期已成為市場主流，甚至更長年期的40年房貸也成為消費者購屋時的第二選項。
寶麟廣告副總經理 管清智
受到整體經濟影響，預期2024年經濟狀況將與今年雷同，呈現高通膨、低利率之狀況，高通膨時代成形，短期扭轉不容易，至於利率則有機會鬆動，每回利率調降都有助於房地產回溫，且目前儘管台灣經歷5次、升息3碼，但對比美國、韓國等，房貸利率相對低。另外，觀察房市相關政策，目前交易價格不比過去漲勢又急又兇，因此政府放緩加壓力道，除了左手對多屋族的調控，右手又鼓勵首購進場，從8~10月預售交易、新成屋買盤增加就可得知結果，預估2024年房市相對樂觀，呈現量微縮、價微漲之格局，而量縮來自價格漲多導致部分買盤猶豫期拉長。
至於哪些區域市場前景可期？他認為，房產市場關鍵在供需，台灣已經逐步進入人口負成長時代，需求不是看人口結構，是看新增就業機會，而就業機會多、供給少的區域像是北北桃竹在明後年仍有表現空間，特別是西濱科技產業廊帶，提供新增就業機會帶來大量人口跟剛性需求，明後年就算到末升段，就有價量表現空間，但台中海線、台南、高雄供給量偏高，要有大幅增值空間不易。
住宅週報社長 陸敬民
長年觀察竹科、中科及南科三大區域房市，從大新竹地區來看，竹北各大重劃區及新竹市精華區，為區域雙核心，牽動房價波動，但近期房價基期已高，從實價登錄來看，新推案普遍站穩6字頭，甚至部分生活圈已攀7字頭，也因此在房價外溢效應下，自2022年起可以看到自住型買氣從雙核心蔓延到外圍地區，若是首購自住，可以選擇4字頭建案購入，如果是5~6字頭就看地段跟規劃，但7字頭建案恐怕就不適合首購。
而中科房市向來不是台中市購屋主力，因此不像竹科一樣可主導台中市房價，關鍵在於重劃區幅員遼闊，在「房市空間充足」、「區域發展時間長」之特性下，加上台中市還有許多區域房市可選擇，中科房市將呈現緩漲到續漲的格局，但他也提醒，首購自住若有3字頭建案可以考慮出手，但上看6字頭就有點勉強。至於台積電護國神山群布局最積極的南科園區，為三科房市內唯一出現短期波動之區域，關鍵在於歷經多頭漲幅，產品線多元，需要時間消化，但預測南科周邊善化、新市、安定及永康，還有沙崙高鐵特區這兩大區塊預售屋市場今後發展趨勢，將會透過量變產生質變，且預售屋市場還找得到不少單價才2字頭，聯外交通便利、建築規劃設計也屬主流的案子，此時購入是非常好的時間點。
