父送兒房產 如何免贈與稅、房地合一稅？專家：半買半相送

【文/記者朱語蕎】

▲二親等不動產移轉，不同狀況有不同的選擇方式。

房地合一稅上路後，二親等不動產移轉總是如履薄冰，不知該選擇買賣還是贈與，抑或是之後再繼承好？專家表示，個案移轉的條件不同，沒有最好的方式，只能個案研究，達到節稅的效果。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，2016年施行房地合一稅後，受贈與的不動產，取得成本是房屋及土地公告現值，未來再出售時，會產生高額的房地合一稅，所以，類似的跨年贈與案件相對減少，改以主張買賣的方式辦理過戶不動產給子女。

他提到有名個案的爸爸想將房屋過戶給30歲的兒子，經查詢市價約1200萬元，房屋評定現值及土地公告現值合計約350萬元，如果利用跨年贈與給兒子，2023年12月31日贈與244萬元，2024年1月2日贈與106萬元，這個房屋就可以順利登記到兒子名下。

但缺點是未來兒子若以市價1200萬元出售，將有850萬元的獲利被課徵房地合一稅（1200萬元-350萬元=850萬元），即使自用6年再出售，享受400萬元免稅額，10%優惠稅率，仍然要繳納45萬元房地合一稅，即1200萬元-350外萬元-400萬元=450萬元，也是不小的負擔。

鄭文在表示，兩父子協議將這間房屋以1220萬元成交，其中2成自備款244萬元，8成銀行貸款976萬元，244萬元剛好是贈與稅的免稅額，可以主張免除債務，也就是兒子不需要付款給爸爸，至於976萬元直接向銀行申請貸款，核准後直接撥款給爸爸，銀行的撥款金流、貸款契約書檢附到國稅局認定，所有的買賣流程就水到渠成，圓滿完成。

不過，兒子對於銀行貸款核准的976萬元，必須要有償還能力，不然會被國稅局否準，是辦理時必須注意的重點。

鄭文在說，買賣取得價格1220萬元，未來以1200萬元出售，因為沒有獲利，即使2年內出售該房屋以45%課房地合一稅，因為獲利是0元，所以房地合一稅也就是0元。

▲（鄭文在提供）