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2. 經濟日報金融稅務法規

出售繼承房產 節稅四要件

房市示意圖。聯合報系資料照

2023/11/23 23:43:19

民眾同時繼承不動產及房貸，後續出售時若符合四大條件，在申報房地合一稅時，交易所得可減掉貸款餘額超過繼承時房地現值部分（簡稱額外負擔），減輕出售時的所得稅負擔。

財政部高雄國稅局表示，四大條件包含，第一，在繼承取得房地時，一併繼承房地貸款餘額，第二，是向金融機構貸款，而非私人借貸，第三，貸款餘額確實是由繼承人實際負擔償還，第四，貸款餘額超過繼承時的房地現值總和。

房地合一減除額外負擔規定

高雄國稅局舉例，甲君的父親過世，他在2023年5月1日繼承房地產，當時房地現值合計為400萬元，父親是在2018年1月1日購置，尚有房貸，過世時仍有700萬元未償餘額，甲君由於無力償還，選擇在2023年9月30日前以900萬元出售房地，希望償還貸款。

在計算甲君的房地合一交易所得時，要以售價減掉成本、相關費用及土地漲價總數額，若甲君符合前述四大條件，還可再減除額外負擔。

甲君出售價格為900萬元，成本在經過消費者指數調整後為430萬元，相關費用為27萬元（以售價3%推計），土地漲價總數額為0，額外負擔為300萬元（貸款餘額700萬元-房地現值400萬元），因此交易所得為143萬元。

接下來再計算持有期間，甲君併計父親持有期間為五年九個月，持有期間超過五年、未滿十年，適用20%稅率，需繳納房地合一稅28.6萬元（143萬元×20%）。

國稅局表示，個人繼承取得房地時，若併同繼承被繼承人所遺房地貸款餘額，衡量其經濟實質負擔，在貸款餘額超過因繼承取得的房地價值部分，可視為額外負擔從交易所得中減除，以符合實質及量能課稅原則。

不過國稅局表示，要減除額外負擔，必須確認是由繼承人實際負擔償還貸款，且必須是向金融機構借貸才符合要件，民眾在申報房地合一稅時，可留意自身情形是否符合要件，同時繼承不動產及房貸時，可善用相關規定，減輕所需負擔的稅負。