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老伴走了房子給誰？這家人誤踩重稅、新令解套省200萬

房市示意圖。記者游智文／攝影

2023/11/19 11:06:49

財政部近日發布解釋令，連續繼承的房地，轉售時，房地合一稅持有期間可合併計算。資深地政士鄭文在表示，此一解釋造福孝順的子女，有人因此省稅200多萬元。

他表示，雖然政策鬆綁，讓孝順子女省稅不少，但建議父母親在2016年以前購買的不動產，當其中一方往生時，最好還是由子女直接繼承，不要將不動產繼承登記到未亡者，也就是父親或母親名下。

鄭文在表示，最近一例是一位父親今年初走了，子女們為了表達孝心，以及讓媽媽安心，就把父親名下的房子過戶給媽媽，由媽媽繼承父親的房子。沒想到相隔不到一年，日前媽媽也過世，房子再度過戶由子女繼承。

由於子女們都各有住處，於是最近以一千多萬元賣掉房子。

鄭文在說，這間房子，父親是在30多年前購買。依照稅法，在2016年房地合一稅上路前取得的不動產，如果出售，採用舊制課稅，土地只課徵增值稅不課徵所得稅，房屋也只要繳納契稅與財產交易所得稅。

至於2016年以後取得的不動產，出售時除了土增稅及契稅，還要課徵房地合一稅。

上述例子，如果父親今年初過世時，直接由子女繼承，那麼依規定，由於父親房子是在2016年取得，子女轉售時，仍有採用舊制申報，以總價一千萬元來算，舊制稅額可能只要幾萬元，最多十多萬元。

但是由於父親今年初過世時，由母親繼承取得，取得時間已是2016年以後，之後再由子女繼承，因此已適用房地合一稅，子女繼承持有未滿一年即出售，必須課徵45%稅率。

最要命的是，繼承房地的取得成本，為公告價值，即土地公告現值加房屋評定現值，該房子公告價值約300萬，子女以一千萬賣出，等於獲利700萬，以45%稅率來算，稅額要315萬元。

還好的是，財政部在本月月2日發布台財稅字第11204619060號函規定，房地合一稅持有期間可以合併被繼承人持有期間，母親、子女雖持有一年不到，但父親已持有30年多年，房地合一稅從原本2年內的45%，立刻降至10年以上的15%，大約105萬，一條解釋令，讓孝順的子女省了200多萬。

鄭文在表示，依照財政部最新解釋令，如果連續繼承的房子符合自用，還可以有400萬元免稅額及10%的優惠稅率。

父母親持有的期間計算稅率，屆時，可能將持有2年內45%的房地合一稅降低到持有10年以上15%的房地合一稅，如果符合自用稅率還可以有400萬元的免稅額以及10%的優惠稅率。

雖然財政部放寬連續繼承取得的房屋、土地，房地合一所得稅持有期間計算，但鄭文在表示，父母親2016年以前就取得的所有權，當父母親其中一方往生時，不要將不動產繼承登記到另一人的名下，否則未來出售時，沉重的稅額「絕對讓人苦不堪言」。