專家傳真－亞洲主要房市前景如何？

在財富保值增值以及傳承方面，房地產一直是備受鍾愛的資產。房地產占所有家庭淨資產的一半左右，近幾十年來，多數發達經濟體的住樓價值持續跑贏通脹。在移民流入、供應受限和有利融資條件的支持下，主要城市的長期實際價格漲幅甚至更大。

然而，房地產存在週期性而且市場容易過熱，這使得泡沫現象周而復始地出現。典型的預警信號包括樓價與當地收入和租金脫鉤，以及實體經濟失衡，比如過度借貸。

瑞銀全球房地產泡沫指數旨在評估全球25個城市的樓價過熱風險。自2015年推出以來，該指數表明泡沫風險上升本身並不是即將大跌的先兆。但在此類市場中，宏觀經濟勢頭或投資者情緒的轉變確實可能成為突然點燃下跌的導火索。而與此同時，在租金、家庭槓桿和經濟增長等基本面因素持續改善的市場中，樓價可能無需回跌亦可實現市場重新平衡，即使是在購房負擔能力趨緊的情況下。

■全球大城實際樓價平均下跌5％，基本面修復中

這從過去一年的情況中即可看出。通脹攀升和長達十年的低利率時代結束，導致全球各大城市的實際樓價平均下跌5％，這是自全球金融危機以來的最大跌幅。在過去三年存在泡沫風險的市場中，包括香港、多倫多、法蘭克福和倫敦，平均跌幅更是達到10％。

在我們研究覆蓋的25個城市中，疫情期間的大部分實際漲幅平均已全部回吐，目前實際樓價已回落至2020年中的水平。但從更廣泛的角度來看，相較於長達十年的全球房地產繁榮，這種實際跌幅並不算大，住房名義價值（未經通脹調整）在過去一年基本持平。

此外，在該指數涵蓋的市場中，有三分之一城市的待售樓價繼續上漲。在疫情後最受歡迎的目的地（新加坡、杜拜和邁阿密），名義樓價比兩年前上漲了40％。儘管購房負擔能力趨緊，比如新加坡的專業技能服務業雇員一般需要年薪的10倍才能購買650平方英尺的公寓，但隨著抵押貸款利率上升，租金也持續攀升且家庭槓桿逐漸降低。因此，基本面實際上正在改善。

由於就業市場等基本面因素更為穩固，全球金融中心目前處於疫情爆發以來最為平衡的水平。事實上，今年的全球房地產泡沫指數顯示，只有兩個城市（東京和蘇黎世）位於「泡沫風險」區域，低於一年前的九個和疫情期間的七個。

■東京成亞洲唯一「泡沫風險」房市

在全球層面，我們的分析表明倘若利率保持在當前的高位，總體樓價風險可能偏向下行。儘管全球宏觀經濟趨勢不容忽視，但房地產市場的基本原則依然是「地點」至上。亞太區四大金融中心的情況明顯體現出這一點，其中各市場都具有獨特的基本面。其中，澳洲雪梨市的房地產市場異常動盪。實際樓價在2020和2021兩年內飆升近25％，接著澳洲央行激進加息引發了價格大幅回跌至2018年水平。在此之後，市場已回升9％。

東京的住房市場已經與日本其他地區和亞太地區脫鉤，2023年前八個月新建公寓每平方米的平均價格按年飆升30％。由於通貨緊縮以及具吸引力的融資條件，過去20多年以來，樓價名義複合年增長率維持在2％。不過，自2020年以來，租金和淨移民人數一直在放緩，家庭收入增長滯後，抵押貸款利率開始上升。這些因素使東京成為今年唯一一個存在泡沫風險的亞洲城市。然而，由於金融狀況仍相對寬鬆，我們認為未來幾年樓價還可能溫和上漲。

至於新加坡，自2010年推出十輪降溫措施，實際樓價在過去五年仍上漲15％。不過，政府的干預措施已令市場開始整理。從2022年中期至2023年中期，樓價漲幅（經通脹調整後）放緩至3％。在樓價上漲的同時，我們見到當地實際租金自2018年以來勁升40％，較一年前則上漲25％，為我們研究覆蓋的25個市場中最大漲幅。這使得新加坡成為唯一一個「以租養房」所需租金年數（23年）低於十年前（25年）的市場，進而令估值從「過高」降至「公允」水平。

香港則是自該指數發布以來，香港首次從「泡沫風險」下降至「估值過高」區域。然而，香港的樓價仍然是世界上最難以負擔的市場：一位具專業技能的服務業雇員購買650平方英尺的公寓需要平均年收入的22倍，遠高於倫敦的11倍。儘管實際樓價在2003年至2018年間漲了四倍，但收入停滯不前，租金在此期間僅上漲50％。實際樓價從2022年中至2023年中下跌7％，將樓價拉回到2017年的水平，使得該城市的排名有所改善。我們預計到今年底前，樓價將再下跌2～3％。