「地價稅」是什麼？減免條件有哪些？買房收到前屋主稅單怎麼辦？何時繳、如何省一次看懂

【文／李寧】一年一度的地價稅即將在11月1日開徵，對於年年繳納的地價稅，大家了解多少？本篇就要帶大家一次認識什麼是地價稅？何時繳納？如何計算、查詢？以及有哪些條件可以減免等等。

什麼是地價稅？根據財政部國稅局說明，地價稅是「對已規定地價的土地，除課徵田賦者外，應課徵地價稅。」簡單來說，地價稅是一種地方稅，是針對房屋或土地所在的地價課稅，如果地價愈高，要繳的稅自然也就愈多；除已依法課徵田賦者外，土地「所有權人」所擁有的土地均應課徵地價稅。

地價稅繳納期間、納稅基準日為何？

地價稅會在每年11月1日開徵，繳納的期間為11月1日至11月30日，民眾約莫在11月初就會收到繳納通知單。

至於課稅所屬期間則為同年的1月1日至12月31日，每年徵收一次。

▲資料來源：財政部

地價稅逾期繳納或不繳納會如何？財政部提醒，地價稅逾期繳稅，依據《稅捐稽徵法》第20條規定，每超過3日按照稅額加徵1％滯納金，超過30日還没有繳稅，由稅捐稽徵機關移送強制執行。

地價稅由誰來繳？

地價稅的納稅義務人，基本上是土地「所有權人」；若共同持有土地，則以共有人各按其應有部分為納稅義務人。

根據《土地稅法》規定，地價稅的「納稅義務基準日」為8月31日，當天土地登記簿上所記載土地所有權人或典權人，不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度全年的地價稅「納稅義務人」。

※地價稅納稅義務人

• 土地所有權人（若土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人；土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人）

• 典權人（設有典權土地）

• 承領人（承領土地）

• 耕作權人（承墾土地）

• 受託人（土地為信託財產者）

※地價稅繳納方式

• 金融機構（郵局除外）

• 便利商店（限 3萬元以內）

• 長期約定轉帳（須開徵 2 個月前完成申請）

• 自動櫃員機（ATM）轉帳

• 電話語音（信用卡、活期（儲蓄）存款帳戶轉帳）

• 網際網路（信用卡、晶片金融卡轉帳、活期(儲蓄)存款帳戶轉帳）

• 電子支付帳戶轉帳

想要知道自己今年需要繳納多少地價稅的民眾，可以直接上「 線上查繳稅系統 」登錄資料，就可以馬上查詢相關稅務。

地價稅如何計算？

如前述所說，由於地價稅是一種地方稅，如果地價愈高，要繳的稅也就會愈多，要繳納多少會根據各縣市的地價狀況而定；此外，一般用地和特別用地的地價稅適用稅率也有所不同，分為一般稅率及特別稅率。

特別用地有哪些？包含自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地、公共設施保留地、公有土地、事業直接使用土地（如加油站、停車場）等，都是屬於特別用地，而在特別用地以外的則屬一般用地。

「一般用地」的地價稅基本稅率為千分之十（10‰），據國稅局指出，如果納稅人在同一縣市擁有的土地地價總額超過累進起點地價者，會依超過累進起點地價的倍數，按累進稅率課徵，稅率自10‰累進至55‰。

▲資料來源：財政部

至於特別稅率則依適用不同的土地而有所不同

▲資料來源：財政部

舉例來說，A先生在某市有土地2筆，甲地70平方公尺，申報地價每平方公尺1萬元，乙地60平方公尺，申報地價每平方公尺8800元，假設該市累進起點地價為170萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，請問A先生每年需繳納多少地價稅？答案為8056元。

計算方式如下：

（1）甲地申報地價 × 面積（平方公尺） ＝甲地地價總額 < 累進起點地價（170萬元）

→1萬元 × 70 ＝ 70萬元

地價總額 × 稅率 ＝ 稅額（甲地）

→70萬元 × 10‰ ＝ 7000元

（2）乙地申報地價 × 面積（平方公尺）＝ 乙地地價總額

→8800 元 × 60 ＝ 52萬8000元

地價總額 × 稅率 ＝ 稅額（乙地）

→52萬8000元 × 2‰ ＝ 1056元

（3）甲地稅額 ＋ 乙地稅額 ＝ A先生每年應納稅額

7000元 ＋ 1056元 ＝ 8056元

※地價稅計算公式

• 課稅地價＝地段土地面積 × 地段申報地價

• 地價稅額＝課稅地價 × 對應的地價稅率 – 累進差額

地價稅可以減免嗎？2方法省稅金

文章前述提及，地價稅的一般稅率為10‰～55‰採累進課徵；但若是自用住宅稅率的話，則僅2‰且不累進。因此申請自用住宅稅率的話，會跟一般用地的稅率差到5倍以上！

哪些條件符合「自用住宅」？

1. 戶籍登記：土地所有權人或其配偶、直系親屬至少有一人於該地辦理戶籍登記。

2. 地上房屋所有權人：土地上有房子，房子是土地所有權人、配偶或直系親屬的。

3. 沒有出租或營業：地上房屋沒有出租或營業情形的住宅用地；如果房子有部分作營業使用，仍可以申請部分自用，也就是營業部分按一般用地稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。

4. 一處為限：土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。

5. 面積限制：都市土地面積不超過300平方公尺、非都市土地面積不超過700平方公尺；也就是說符合自用住宅的都市土地面積最多約90.75坪，非都市土地面積最多約211.75坪。

財政部提醒，如果您的土地原來是適用一般用地稅率，記得要在每年的「9月22日」前向稅捐處提出減免申請；如果超過期限，就只能從下一個年度開始適用，務必把握節稅良機。若已核定而用途沒有改變，以後可以不必再申請。

另一個節稅的方式為，特殊用地可申請減免地價稅！同樣地，要在9月22日以前向稅捐稽徵機關提出減免申請，錯過得等到隔年。

新北市政府稅捐稽徵處表示，納稅人如有符合下列情形之土地，可申請減免地價稅：

• 無償供公眾通行的道路土地，且非屬建造房屋應保留之法定空地。

• 供公共通行之騎樓走廊地。

• 都市計畫公共設施保留地，在保留期間未作任何使用並與使用中之土地隔離者。

房屋買賣後，地價稅是誰繳？前屋主還是新屋主？

由於稅法規定8/31為地價稅的納稅基準日，那一天的謄本上的所有權人，就是該年度的納稅義務人。

資深地政士、正業地政士聯合事務所負責人鄭文在過去曾表示，如果買賣雙方於今年9/1簽約，9/30完成點交，應納地價稅為12000元，因產權在8/31那天還是賣方的名字，賣方就是當年度11月地價稅的納稅義務人。所以點交房屋時，買方必須補貼賣方，10、11、12月份3000元地價稅，即（12000×3／12=3000元），才不會造成賣方的損失。

不過，新北市稅捐稽徵處也說明，土地移轉時買賣雙方在買賣契約書中約定該年度地價稅由誰繳納，乃屬當事人間約定之私權行為，稅捐機關開立之稅單仍會以納稅義務基準日(即8月31日)當天地政機關土地登記簿所載的土地所有權人，為當年度地價稅之納稅義務人。