周昆立／天坑、鄰損意外頻傳 全台老屋「2因素」剉著等

文／元宏不動產加值服務平台創辦人、RBone卸震鋼甲業務副總經理　周昆立

近期台北道路出現「天坑」與建案施工不當造成「鄰近房屋受損」事件頻傳，也讓台灣都會區地質鬆軟，容易土壤液化與老舊建築抗震力不足、易受損的特性再度受到民眾重視。

筆者認為台灣地震頻發，但很多都會區中的土壤液化風險相當大，加上耐震力不足的老屋眾多，確實容易引發居住安全上的問題。未來民眾如何住得更好、更安全，將是一般民眾購屋或是進行房屋改建時，所需面對的重要課題。

以台灣都會區遇強震會有土壤液化風險來說，所謂的土壤液化是指「砂質土壤」結合「高地下水位」的狀況，一旦遇到一定強度的地震搖晃，就會導致類似砂質顆粒浮在水中，因而使砂質土壤失去承載建築物重量的力量，造成建築物下陷或傾斜。

▼位於高潛勢土壤液化地的建物，遇到強震時容易下陷或傾斜。（圖／翻攝土壤液化潛勢查詢系統）

土壤液化高潛勢地 不乏房市交易熱區

土壤依其液化程度不同，可分成高度風險、中度風險及低度風險，如果在中、高度風險區發生強震，一旦建物因土壤液化倒塌，就容易造成很大的傷亡。

從中央地質調查所「土地液化潛勢查詢系統」資料可發現，目前台灣很多縣市都有土壤液化的風險，其中也不乏近年房市的交易熱區。以嘉義縣來說，就有53.15%、過半的土地屬於高度的土壤液化風險區，其次，彰化縣也有47.23%，甚至近年房市熱區高雄也有39.55%、台南也有38.31%，這樣比重其實相當讓人心驚。

最近頻頻發生天坑與建案施工意外的台北市，雖然高度土壤液化潛勢區面積佔比只有21.41%，但因北市高度開發，加上地質鬆軟，如果涵蓋中度風險的區域，其實台北市也是有近半數的土地可能因為強震而土壤液化，風險並不低，也難怪頻頻出現狀況。

▼全台不少地區都有土壤液化風險。（圖／翻攝土壤液化潛勢查詢系統）

台灣地震頻繁 居安敏感度要有

雖然中央地質調查所資料也指出，假使地震未達建築設計地震的強度，土壤液化未必會發生，但因台灣位處地震帶，地震相當頻繁，盤點1999年921地震至今，台灣幾乎每隔幾年就會出現大地震。 例如2016年台南大地震造成「維冠大樓」倒塌、2018年花蓮大地震造成「雲翠大樓」倒塌，再到2022年台東大地震造成花蓮玉里的大樓倒塌，台灣大地震出現頻率相當高。

臺灣地震模型（TEM）研究團隊2020年研究就曾公布的「未來50年台灣孕震構造發震機率圖」，指出台灣未來50年發生規模(Mw)大於6.5的地震機率為99%、發生規模6.7以上的地震機率有94%，連發生規模7.0以上的大地震機率都有54%，顯示出現強震機會相當大。

如今在台灣，在不少都會區土地土壤都有液化風險下，民眾對於居住安全的敏感度與要求一定提高，千萬不可輕忽。

▼研究指出台灣發生規模大於6.5的地震機率相當高。（圖／翻攝國立中央大學地震災害鏈風險評估及管理研究中心）

老屋佔比逾5成 改建強化刻不容緩

台灣老屋眾多、耐震力不足更是現在住宅市場最大的風險與問題，根據內政部資料可發現，目前全台平均屋齡高達33年，屋齡30年以上的老屋就有483.8萬宅，佔住宅存量高達53%、5成以上，而且台北市老屋佔區域住宅量比重甚至高達72%。

因為多數老屋都有耐震力不足的缺點，以2016年台南大地震所造成的人員傷亡來說，北市府就曾估算，光是台北若發生一樣地震，將會倒4000棟房子、死6萬人，傷亡將相當慘重。

未來台灣老屋都更勢必要加速，而且民眾買房或是老屋，一定要強化建築的耐震力與增加抗土壤液化的設計，例如兩層以上的地下室或基樁設計，如此才可以使未來地震或是土壤液化造成的傷害降到最低。

▼多數老屋耐震力不足，都市更新刻不容緩。（示意圖／EBC地產王張琬聆攝）

也許有人會問，擁有一間耐震、抗土壤液化的風險的住宅要價會很高嗎？其實並不會，以台灣近年引進日本相對平價的最新耐震輔助產品來說，建案只要花費豪宅「隔震」系統的約1/3造價，就可以享有與豪宅相同的耐震能力，有著「7級強震，大樓不倒」的安全住宅生活。

台北京華城斜對面進行中的「八德采邑」地主自主更新案，就是採用該產品來提升建物耐震等級，而且該建案從更新前單坪價格60餘萬元，如今推案房價將突破百萬元，挑戰區域最高價，足可見擁有耐震好宅不僅花費成本不高，更能住得安全、房產更增值。

最後要告訴大家的，居住安全不能只是口號，因為家是最值得保護的。如果您目前居住在老屋，擔心地震與土壤液化風險，那更新重建腳步一定要加快。

（封面示意圖／東森新聞）