中古屋買賣眉角多 專家6招教戰
[NOWnews今日新聞] 基泰建設的「基泰大直」建案，因施工不慎，釀成周邊民宅傾斜，由於此建案屬於都更海砂屋重建案，讓外界對海砂屋、中古屋的買賣議題高度關切，購買中古屋如何避險？資深房仲6招教戰，避免民眾意外踩雷。
「我想先強調的是，老舊不代表危樓。」東龍不動產專任委託部經理陳泰源接受《NOWnews今日新聞》訪問時表示，不少網友認為高屋齡的房子不要輕易入手的觀點，並非完全正確。老屋不是不能買，而是要評估當時的建築方式，此外，有無地下室也是判斷房子結構是否相對安全的重要指標。
針對中古屋的買房重點，陳泰源一共提出6點避雷技巧：
1、建物結構選擇上，最起碼要是「鋼筋混凝土」，而非「加強磚造」。
加強磚造的房子對比鋼筋混凝土，耐震係數較低，若有地震發生，較易發生大規模損害。
2、選擇有地下樓層的房子
有地下室的房子，地基相對較深且穩固，抗液化能力亦比沒地下樓層的房子來得好。
3、挑選低地質敏感區域
房子本身已經老舊，就要在先天條件上做補強，若同時還位處地質敏感高風險區域，風險自然大增。
4、早晚都要賞屋一次
早上看採光、棟距；晚上看鄰居素質、聽噪音。只有鄰居下班後回到家，才能了解中古屋的隔音效果，因此，晚上看房有時比白天看房還重要。
5、別漏看公共區域的維護和狀況
中古屋可能因為被重新粉刷、裝潢而看不出漏水、牆面龜裂等真實屋況，但同一建物大多使用同一批水泥，因此可藉由觀察逃生梯間、曝曬層的頂樓屋突處、陰暗潮濕的地下室電機房做為屋況參考。
6、盡量避免旁邊是「空建地」的社區
空建地一旦開始施工蓋高樓，景觀與採光都會受到影響，再者，也將增加鄰損風險。另外，若旁邊屬於都更區域，未來鄰損風險也同樣會提高。
除了上述6點外，針對有電梯的大樓，陳泰源更建議除了要挑選信譽良好的建商外，建案的營造廠也值得關注，因為建商可能受限於成本、預算，每次建案都與不同的營造廠合作，因此就算是同一建商出品，還是可能出現品質不一的情況。只要排除這些問題，中古屋因為低公設甚至零公設，對於資金有限的民眾來說，CP值相對比新建案來得高。
▲針對中古屋的買房技巧，東龍不動產專任委託部經理陳泰源提供6招避險技巧，包含社區曝曬層的頂樓屋突處，也可能藏有小細節。（圖／陳泰源提供）
中古屋買賣眉角多 3招判斷嚴重海砂屋
買房子時擔心遇到海砂屋，該怎麼判斷？馨傳不動產智庫執行長何世昌強烈建議，唯一避險的方法只有一個，就是花錢請專業單位做檢測，若屋主或房仲拒絕，這樣的房子就「少碰為妙」。
何世昌解釋，所謂的海砂屋其實是「高氯離子鋼筋混凝土建築物」的俗稱，雖然造成氯離子濃度高的原因，不單只有建商在興建房屋時，使用海砂取代河砂，也可能是混凝土的過程中遭受汙染，但不論成因為何，當混凝土中的氯離子濃度過高時，就會讓原本應該呈現高鹼性的混凝土逐漸「中性化」，長久下來會腐蝕鋼筋，造成鋼筋膨脹擠壓混凝土，導致建築物結構遭受破壞，「這就是為什麼大面積混凝土剝落和鋼筋裸落，是海砂屋明顯表徵的原因」。
因此，尋求專業單位檢測非常重要，「就像是幫房子買張保單」，何世昌也以自身經驗分享，屋主或房仲針對海砂屋買賣常用的4大話術，提供民眾避險：
1、是自來水漏水漏到變成海砂屋
2、中古屋出現鋼筋混凝土剝落情況非常正常
3、以前的老房子氯離子濃度都偏高
4、附近都還沒有社區被驗出是海砂屋
在專業單位檢測報告出來前，都別輕易聽信屋主或房仲的說法，避免遭到話術矇騙，此外，無論檢測出的數據是在標準值上限或僅超標一些，仍是海砂屋高風險物件，就算再喜歡也不要購入。
何世昌指出，海砂屋就是有問題的房子，不能存有「現在看不出問題，以後應該也不會有問題」的僥倖心態，避免未來後悔莫及。
另外，當中古屋符合「鋼筋裸露」、「混凝土大面積崩落」以及「嚴重傾斜」三項條件時，幾乎不用檢驗，就已經可以用肉眼判斷是海砂屋，這種房子更是碰都不要碰。
▲中古屋若出現混凝土大面積剝落、鋼筋裸露以及房屋傾斜三大表徵，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為，幾乎不用檢驗，就已經可以用肉眼判斷是海砂屋。（圖／NOWnews資料照）
中古屋魔鬼藏在細節裡 新成屋3大區域能避就避
中古屋買賣眉角多，至於購買新成屋該注意哪些地方呢？台北市土木技師公會理事長莊均緯呼籲，就算新成屋耐震度較高，但入手前最好還是先了解四大指標，包含建案是否位在「斷層帶或近斷層帶」、「土壤液化高度潛勢區」、「土石流潛勢區域」或是「順向坡」。
由於台灣位處地震帶，加上不少區域土壤液化日益嚴重，因此，目前包含經濟部中央地質調查所以及國家災害防救科技中心，都設有專屬查詢網頁，民眾只需輸入地址，就能掌握全台各地的地質敏感區域資料。
莊均緯向《NOWnews今日新聞》記者說明，這些位在山崩地滑或是順向坡的房子「不是不能買」，但入手前可以有更多避險的方式。例如，相中的物件若位在斷層帶上或是距斷層帶僅有幾百公尺的距離，就要向建商多問一句「是否有針對近斷層效應做相關分析」。若物件位處土壤液化高潛勢區域，但只要有開挖地下室，且最好是開挖到地下3樓以下，因為液化潛勢已被挖除，影響甚小。
▲台北市土木技師公會理事長莊均緯呼籲，購買新成屋之前，可以上經濟部中央地質調查所或是國家災害防救科技中心等相關網頁查詢物件位置，是否位處地質高敏感區域。（圖／國家災害防救科技中心3D災害潛勢地圖）
他重申，現今建築法規都已有針對敏感區域做規範，建商要蓋大樓也須符合相關的工程規定，因此並沒有「位處哪裡就一定不能買」的顧慮，但地質敏感帶的風險一定比其他區域來得高，民眾入手前，還是得自身做好風險評估。
