防預售屋買到「爛尾樓」！　金管會祭3招強化不動產信託機制

爛尾樓事件頻傳，為了維護消費者權益，金管會祭出三大措施，強化不動產信託機制，包括只要有一位買方通知銀行與建商有買賣糾紛，銀行就必須先扣住信託價金，不准建商再動用。另外若是建商財務出問題時，銀行要求證並要求改善，必要時要求建商提出查核報告。

中國大陸房市壞消息不斷，過去的房地產資優生碧桂園，爆出債務危機；恒大集團，也在美國紐約申請破產，近年來大陸房市，明顯泡沫化，一旦出現債務危機，甚至倒閉，恐怕引發房地產違約潮，及大量爛尾樓的情況。

不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴：「近期中國恒大、碧桂園等大型建商接連爆雷，基本上都是源於債臺高築，還有房市買氣低迷，還有政府管制下，融資取得不易，導致現金流無法負擔債務，出現資金斷鏈的狀況，後續恐引發房地產違約潮，還有爛尾樓大量出現，甚至是出現金融動盪的一個狀況。」

不過在工料雙漲，缺工問題衝擊下，爛尾樓現象，近期在台灣確實也出現，在台北市的北投及大同區，都爆出爛尾樓事件，有兩筆預售建案，都無法依約定完工。

北投區溫泉里里長許智全：「我們現在所在的這塊土地，就是爛尾樓的土地，預售結束後，其實它停頓了一年多，因為建築成本提高，所以它沒有辦法繼續經營下去。」

北投區溫泉路上的，危老重建案，原本預計在104年底完工，不料今年六月停工，七月建商傳簡訊告知買方，營建成本高漲，公司營運困難，無法繼續興建，放任建案成為「爛尾樓」。

北投區溫泉里里長許智全：「買了大概六成多七成，如果原地主戶，剛好可能是100%，預購戶聽說有拿回六成款，可是地主戶沒有，地主戶的土地，被拿去融資了，其實地主戶的問題要解決，還是希望有一間，強而有力的建設公司願意介入。」

預售屋變爛尾樓事件頻傳，對此金管會也強化，不動產信託機制，包括只要有一位買方通知銀行，與建商有買賣糾紛，會先扣住信託帳戶內的，買方價金，不讓建商動用，另外建商出現財務問題，銀行要求證外，也可要求建商，提出改善措施，必要時也會向建商，要求提出查核報告。

金管會銀行局組長周正山：「也依據行政院消保處的一個要求，我們有再次喊請信託工會，去提醒信託業，要特別注意的就是，建商本身的財務狀況，如果發現財務狀況，有異常的時候，要請他提出說明，那如果特別嚴重的情形，要請受託銀行向建案所在地的，目的事業主管機關來承報，並且通知內政部跟行政院消保處。」

不動產智庫執行長何世昌：「如果說銀行發現建商的，財務有問題，這個通常都是在，等到建商爆雷之後，才會發現不太可能在建商，還沒捲款落跑之前，就已經聽到說這個建商，有財務的危機，因此我覺得這個效果是比較小一點。」

房產專家也提醒，消費者購買預售屋，一定要小心，規模不大的小型建案，及剛成立的新建商，更容易面臨倒閉問題，而太快成案的危老建案，風險也較大。

不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴：「建議目前民眾，如果要買房的話，還是購買成屋，是相對是比較安全的，但是如果要購買預售屋的話，盡量找一些，有口碑或者是大品牌建商，會相對比較安全一點，然後盡量避開一些資本額比較少，或者是一案建商，會相對比較有保障。」

不動產智庫執行長何世昌：「我們看到最常見的就是，建商會在建案基地周圍，圍上鐵籬，那圍上鐵籬其實不代表動工，最重要的動工跡象，就要看它有沒有，開始開挖地下室，那我們觀察過去的這種，建商倒閉落跑的這種狀況，很多建案都是連地下室，都還沒有開挖，建商就落跑的一個情況，所以民眾在買到，在購買預售屋的時候，其實要觀察建案基地有沒有開工，也是一個重要的指標。」

在工料雙漲，資金緊縮的壓力下，選購預售屋時，一定得更加小心，打聽建商口碑，及財力狀況，也不會讓買房夢，淪為噩夢一場。