【實登亂象】朝野只想「打炒房」 看不見「租金實價登錄」大缺口
為了提升不動產交易資訊的透明度，2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文，於2012年8月1日施行「實價登錄」制度，施行後實務上出現不少亂象，經過通盤檢討及修法，「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行，最大改變是將預售屋納管。好宅報報深入實價登錄實務操作，揭開遊走灰色地帶的實登亂象，讓讀者一眼看穿，趨吉避詐。
【文／Remi】現行《租賃住宅市場發展及管理條例》規定委託仲介租屋，才需實價登錄，因而多數房東自行找房客，以規避繳交租賃所得，避免增加年度稅負支出，導致官方無法掌握真正的租屋市況。台灣租屋規模龐大，即便近年透過社宅包租代管政策提升租屋契約掌握度，但是房東對於「報稅」仍十分揪結，房東不願登錄就是擔心要報稅，房客也因此無法享受到社會住宅政策的補貼政策，房東自租無須登錄，實為實價登錄體系中的缺口。
租約難查核 誠實報稅誘因不足
房屋租賃的租約屬民間自由契約，雙方同意即可訂約，難以查核，不像房屋買賣必須要向地政單位登記產權，權屬變動都必須重新登記；因此，如何掌握租屋市況一直是政府很傷腦筋的問題。簡單說，因為無法掌握出租行為，因此難以要求強制租屋登錄，政府只能用鼓勵的方式軟性輔導。
「Speedo速．包租代管」執行長廖智賢表示，社會住宅包租代管政策已經有成效，房東可以申請補助，透過包租代管業者協助服務，確實能提升租賃實價登錄件數，目前達標最多可達8萬戶；但是不否認有部分房東仍存疑，擔心租賃事實被掌握後會被課稅，增加稅賦負擔。相較於可能繳交的稅金，幾萬元的補貼金額誘因偏弱，他建議政府應該可以再加強對房東的租稅補貼。
不少房東擁有多屋，長期以來穩定收租，又坐擁房價增值，只想維持現況不想有變動，房東不想登錄報稅，承租穩定的房客更不敢去申報，就怕申報了後房東漲房租，所以租金實價登錄的推動進度緩慢。
怕房東漲價 不敢申請補貼
房客黃小姐租屋在內湖一棟公寓的4樓，兩房兩廳每月房租只有1.5萬，已經租了快10年，房東都沒有調漲租金，雖然知道去申報租賃社宅可以有補貼，但目前的租金算是便宜，她不想去攪這池水，怕是此舉提醒房東漲租金，萬一房東因此要調漲，反而會得不償失，她不想冒這個風險，因此作罷，只好辜負政府美意了。
其實政府已經公布，只要加入社宅政策的房東，可以既往不究不追稅，但是房東還是在觀望，懷疑這說法是真是假，這個現象反應的是民眾對政府的不信任，民眾對所有稅負都是小心翼翼的，這也在情理之中。
租賃市場管理不易，過程中勢必要經歷政府或房東的過渡期，針對房東擔心的申報租賃所得增加稅負的問題，或許可考慮在限定時間內減免租賃所得，限定時間過後抽查稽查訂定罰款，恩威並施之下，假以時日，或許租屋實登這個缺口就可以慢慢補上了。
