【實登亂象】買預售屋1年多，實價卻查不到? 7大狀況「即使完銷」也看不到房價
為了提升不動產交易資訊的透明度，2011年12月30日政府公布「地政三法」修正條文，於2012年8月1日施行「實價登錄」制度，施行後實務上出現不少亂象，經過通盤檢討及修法，「實價登錄2.0版」分別於2020年、2021年7月1日施行，最大改變是將預售屋納管。好宅報報深入實價登錄實務操作，揭開遊走灰色地帶的實登亂象，讓讀者一眼看穿，趨吉避詐。
【文／丁一芬】「實價登錄」上路至今已逾11年，早已成為民眾買賣房屋最關鍵的依據，而去年實價登錄2.0版本上路，將預售屋買賣也納入揭露範圍，規範代銷業者在簽約後30天內必須申報，但就有網友質疑，自己買了一個預售屋，每期該繳的費用都有繳，預計2023年交屋，事隔一年多仍未看到自己及友人購屋紀錄揭露，甚至也有新案傳出熱銷，但可查詢的實價案件寥寥無幾，專家透露，預售案銷售操作會造成實價延遲揭露。
代銷技術性延後簽約日
樂居創辦人李奕農指出，實價登錄2.0版本儘管規範，無論成屋或預售屋在完成所有權移轉登記30天內申報登錄，不過登錄與否是透過地政機關人工作業，成交價格若是明顯高於市場正常交易價，或是偏離行情，經由公務人員篩選，可能會延遲登錄，甚至會累積到一定筆數，達到人工認定可參考範圍才會揭露。
另外，常聽聞建案完銷或是快銷，卻查不到實價登錄，李奕農表示，在代銷端操作手法最常見的是，技術性地延後簽約日期，避免讓業主(建商)認為賣太快會來不及調整價格，還有雙北市常見的都更合建案，除了建商可售戶別，還有地主戶，地主戶可能會受限於找補或是其他因素，儘管買方下訂，但是還未約好簽約時間，也會造成申報登錄較為延遲。
李奕農提醒消費者，常聽聞市調單位調查建案熱銷或完銷，有可能只是消費者付訂金後尚未簽約，也有可能是要保留戶別到成屋後銷售，所以完銷不一定是真正全案銷售完畢。
不揭露實價的七情況
值得留意的是，並非線上銷售建案都得全數登錄，「實價登錄2.0」規定2021年7月1日新制實施後開始銷售的個案必須於簽訂銷售契約後30日內要申報，但是 2021年7月1日前開始銷售之預售屋的登錄，則是在全部銷售完後一次登錄，甚至成屋後才一次揭露。
台北市地政局也有提出七種情況如下，將不予揭露實價行情：
(一) 單價過高或過低之案件，如不具市場參考價值者，不予揭露。
(二) 總價為0之案件，不予揭露。
(三) 特殊案件之交易，非屬一般正常交易者，如備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意（法院判決）解除契約、6-1塔位/墓園等案件，不予揭露。
(四) 土地及建物分件登記之案件，如申報人未依規定將土地及建物合併申報者，不予揭露。
(五) 連件案件若總價無法拆分，應合併申報於1件中，其餘案件不予揭露。
(六) 經檢舉尚在調查之案件，不予揭露。
(七) 其他申報內容有疑義案件，不予揭露。
