新聞幕後／吵不完…租房子東西壞誰修？法律很骨感：「裸屋」租最好！

記者陳韋帆／台北報導

常見租屋糾紛，東西損壞維修歸屬是誰？最常聽見的說法，「自然損壞」修繕義務屬於房東，但哪些東西算在內呢？恐怕大家都霧煞煞，其實相關法令本就要求「雙方簽約前租約就應該先自行協議完畢！」專家則建議，最好的方式，是乾脆裸屋承租，將雙方發生糾紛可能性降至最低！

關於租賃處物品損壞之修繕義務是誰負責，民法及租賃專法共有三條法令（以下為簡化翻譯白話版，完整法規請自行查詢）。

民法第423條，租賃期間，房東必須讓租客可合理使用租賃物；民法第429條，租賃物修繕，若無特別約定，基本上由房東負責。

租賃專法第8條，房東有保持屋況可居住使用原則；雙方簽約前，房東應向房客說明雙方修繕項目及範圍；房東若未處理，租客可自行修繕，費用可要求房東支付或以租金抵扣；修繕住宅為房東必須行為，不得拒絕。

我們從三條法規中可以發現二大重點，一、屋況必須在可合理使用狀態下，由房東維持，二、修繕範圍、項目雙方應自行約定。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，實務經驗上，當租屋修繕責任歸屬糾紛發生，租賃雙方都是各執一詞，實際將合約打開，卻完全沒有約定修繕範圍，導致最終只能上調解會繼續吵，甚至對簿公堂由法官判決。

事實上，想降低糾紛的第一步，就是必須將修繕範圍、項目詳列，如果「裸租」(未含任何家具、燈泡等)，由於除了房屋結構狀況(常見就是滲漏水)外，其它物品全部詳列，並約定修繕歸屬，如衛浴設備、廚房設備、大門等；倘若是所謂「帶家具、家電」租約，雙方口頭溝通及租賃物細項，一定要一一列出，如除濕機、冷氣、電視、沙發、床舖等。

陳傑鳴強調，劃出責任歸屬繁雜，但至少可一勞永逸，避免後續糾紛，千萬不要嫌麻煩。

另外，常聽見「自然損耗」一詞，我們可發現並未列在任何法令中，而這也是最常發生糾紛的起源。如租賃合約帶家具「沙發」為例，可能發生兩種情況。一、租客發現沙發彈簧已乏力，要求房東修繕或更換，但房東卻認為還可使用；二、合約到期租客返還房屋及租賃物給房東，房東發現沙發皮裂了，要求房客負責，但房客認為只是「自然損耗」。

其實租約中，「帶家具、家電」就是最麻煩的事情，如台北市、新北市社宅，初期規劃都有「帶家具、家電」，但新建社宅，近乎全部取消該制度，改提供租賃相關物品業者承包，租客自行接洽，市府不介入，就是因為糾紛不斷。

陳傑鳴指出，這也是為何即使政府近年祭出租賃專法，租屋糾紛依舊仍不斷發生的原因，租屋細節過多，實在難以一一陳列，出現歧見，若雙方無人退一步，最終往往只能對簿公堂。

要避免未來糾紛，建議民眾無論是房東或租客，雙方交屋時，當天應共同錄下屋況及租賃物，並直接錄下雙方對於損耗定義共識情況；當然，最好的方式，乾脆租約全以「裸屋」進行，內需品全由租客自行購買使用，合約到期交屋時自行帶走，糾紛機率絕對可降至最低。