【房市觀點】房價怎麼還是那麼貴？殘酷的市況曝光 當心這類跌價風險宅

Yahoo房市觀察員/ Ting（地產秘密客版主）

《平均地權條例》部分條例修法上月初剛上路，加上政府提高囤房稅、央行限縮第二屋貸款等利空消息釋出，政府幾乎卯足全力一次端出各項打炒房措施，就是要平抑一直以來的民怨之首「高房價」，但事實上，這波打炒房，打到房價有大跌嗎？

最近有在看房，尤其看台北市新案的朋友，一定跟我有這個同感，台北市價格還是沒在客氣的！就算有開價下修一點，但房價還是貴的要命。根據市調機構統計，台北市2023年7月新建案平均開價每坪 121.6 萬，較去年同期每坪上漲約 3.3 萬，年增幅達 2.79%。

先來回顧上一波房價的波動趨勢，2016年房地合一稅上路後，房價開始反轉下跌，還記得當時青埔價格狂跌，一路從4字頭跌到2字頭，板橋江翠北重劃區首發案，端出市場震撼價4字頭，價格比周邊中古屋還低的破盤價吸客，形容當年全台房市呈現低迷情勢，很多人在那時只敢觀望、不敢進場，但那時候勇敢進場的人，現在回頭看當時，還好當初有做出這個決定。

回到現在，跟往年的時空背景又不太一樣了！尤其現階段台北市可開發素地少，即便有新案，大多也是都更危老案，通常會有一部分比例的分回「地主戶」，在可售戶數有限的情況下，加上建商既有的營建成本、管銷費用以及各項支出等，的確市中心房價要出現超殺破盤價，到真正年輕人買的起的價格可能不是件容易的事，背後牽涉的層面已經不單只是價格戰，而是牽涉到成本結構和供需問題。

因此現在有個現象是，買賣雙方對於價格認知有很大的一段差距，導致有些市區的建案銷況不如預期，主要原因還是因為「價格過高」導致成交卡關。

但可以明顯感受到，政府的打炒房政策的確有打擊到投機客，我們實際跑雙北幾個案場，投資客比例變少，甚至逐漸退出市場，現在會來看屋的人，幾乎都是有「自住」需求的購屋客，當市場回歸到自住剛需時，就代表房市會出現新的變化。

俗話說，在風口上連豬都會飛，一旦潮水退去後，就會知道誰在裸泳的狀態下，之前房市大好時，欠缺交通、生活機能、無政府建設題材、偏遠蛋盒區那些房價過度膨脹、無人口紅利、量體過大的虛胖區，甚至曾經風靡一時的度假宅、灰色地帶屋，當市場回歸到自住客，這些物件就要特別當心留意，可能變成景氣反轉這一波的跌價風險宅！

可以預期的是，接下來Q4到明年上半年的房市會進入一波的盤整期，包括單一題材高炒作、投資客大量進駐的重劃區，價格可能會出現變化，以及特殊、高價產品仍然會卡關滯銷外，之前有不少菜籃族投資客買預售這種進入交屋期的新建成屋，急於在過戶前出場脫手，可能可以因此撿到便宜，總之，現在是「買方市場」，有自住購屋需求的人，請務必多看屋、多比較，才能在精準時機買到心目中的理想好宅。

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