成家夢碎 爛尾樓危機再起 留意預售屋隱藏陷阱
【文/記者朱語蕎】
▲近年危老案盛行，但小基地、小建商開發，建商資金流更加重要。
營建業工資、物料雙漲，加上近年政府頻打炒房，緊縮建商土建融審核，讓不少中小型建商大喊吃不消，爛尾樓危機恐再度爆發，近期，首善之都台北市就一連發生兩起爛尾樓事件，在市況相對冷清之際，恐讓預售屋市場雪上加霜。
嘉源建設位在台北市北投區、大同區兩起預售案「泊山妍」、「嘉源埕驛」發生無法依約定完工之情形，台北市地政局更首度在臺北地政雲等網站註記「賣方無法依約完工」，並提供銀行公告連結，示警民眾勿採雷。
北市兩危老案 慘淪爛尾樓
而瑞興商銀也在7月14日公告，嘉源建設的「泊山妍」、「嘉源埕驛」預售案無法依約定完工，目前建案價金信託專戶內承購戶所繳價金已全數保留，不再給予嘉源建設動用，同時也在7月27日，與「泊山妍」36戶承購戶召開受益權人會議，討論有關信託財產分配事宜。
目前部分承購戶也提起消費爭議申訴，地政局表示，除持續掌握價金信託專戶分配情形外，已依消費者保護法第43條等規定，要求嘉源建設15日內妥適處理，如未獲回應，將依承購戶意願，續依消保法規定移請消保官協調或移送消費爭議調解委員會調解。
預售屋爛尾樓風暴再起，在去年底就先後傳出中和、樹林預售案，因建商資金不足，公司宣告倒閉解散，案子也跟著停擺，內政部政務次長花敬群當時就表示，由於台灣已將近30年未出現大量爛尾樓狀況，近年因為危老案增多，中小型建商也變多，讓預售屋風險增加。
▲近年房市多空交錯，加上工料雙漲，中小型建商相對辛苦。
工料雙漲 小型建商撐不住
但近年房價高漲，預售屋前期付款輕鬆的優勢，成為不少首購族、小資族首選，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，購買預售屋，簽約只要少許錢，整個工期要3∼5年，是以時間換空間取得購屋2成自備款的概念。
但預售屋看不到實際屋況，還需等3∼5年的興建期，若中間發生建商資金週轉不靈，可能會有爛尾樓風險。為避免花了畢生積蓄卻買到爛尾樓，鄭文在說，購買預售屋簽約時要更加留意，首先在簽約前，建商必須提供預售屋買賣契約書供消費者審閱，而且不得少於5天，買方可以透過內政部版的預售合約書，和建商提供的合約書，詳加比對，保護自我權益。
合約書的土地標示中，有載明該建案的地段地號，買方可以從地政事務所的土地登記簿謄本中，了解土地產權的狀況，是否有高額抵押權的存在？這項是避免銷售率不佳，造成未來完工後，分戶無法部分清償，而影響買方權益。
購屋先查建商資產 避免一案建商
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，造成爛尾樓主因之一，就是建商的現金流不夠充足，一案建商或小建商要是沒有其他建案或營運收入，一旦興案狀況不順利，金援周轉不過來，尤其現況政府舉措不利建商資金，就演變為爛尾樓風險。
要如何避免踩到爛尾樓地雷，陳炳辰說，最簡單的方式先觀察市場上常討論的十大品牌，甚至有些還上市上櫃，資產實力夠雄厚，現金流有其多元流通性，發生爛尾意外自然趨小。
另外，要是建商在地區域的知名度還不錯，作品有指標或名氣，量體與資產間的連結應都有所控管，亦不用太擔心。還有一些有異業發展的建商，比方電器產業跨足不動產，又或是建商有跨領域於其他業種，豐富現金流，也可降低這類危機。
這次北市兩起爛尾樓僅靠簡訊告知，讓承購戶來不及反應招架，陳炳辰說，目前整體交易市場較冷，此時有意進場的民眾，就更得留意建商品牌，畢竟買氣不旺，要是銀行貸款困難，本身資產實力又不雄厚，小型建商就更有危機。
▲專家建議，購買預售屋要挑選有口碑、品牌的大建商，相對有保障。
有履保不保證錢拿得回 「價金返還」最保障
要是更為惡意，比方說小建商搶打促銷方案，尤其是市場上聞所未聞的方案，或是交屋時間一延再延，推展工程進度也離譜的落後，又或是建設上相關資訊不夠透明，還調整合約名目等等，皆得小心請君入甕的可能。
目前預售屋買賣都是強制信託，所有的價金由信託銀行，履約保證專款專用，但要是真的碰上爛尾樓，付出去的錢是否還拿得回來？陳炳辰表示，由於建商在興案的過程中逐步可從專戶中取得款項，一旦建商破產，買方可能只能取回部分，難將已繳款項全數取回，更需擔心的是，要是專戶中的錢，建商宣稱都已做建設使用，則恐全數付諸流水。
而目前最具保障的信託是「價金返還」，因為在交屋之前建商並無法動用專戶當中的款項，要是發生危機，買方付出的費用就有機會全數取回，不過這項信託需要的建商成本與資本實力較高，不符經濟效益，很少建商採取此信託。
陳炳辰認為，購買預售屋一定要看清楚建商所選的信託方式，就算像價金信託也非零風險，另外如果有提供續建機制，也是不錯的風險控管，即便續建上可能牽涉到地主、續建基金、後續合約調整等層面，總比起完全停擺為強。整體來說，預售屋的信託保障確實不比中古成屋，建議購置預售屋一開始出手就篩選品牌建商，且就算沒有爛尾，相關售後服務也起碼求助有門。
而對於近期爛尾樓事件，內政部擔心事態擴大，擬變更預售屋履約保證制度，傾向預售屋工程進度需達6成，才能動用履約保證款項，藉此拉高建商現金流，但建商看法不一，鄉林集團董事長賴正鎰表示，現階段建造費用專款專用制度都在穩定運作中，不能因為零星爛尾樓個案就因噎廢食，拉高動用信託資金標準，這樣矯枉過正，恐怕會造成更多開發商資金鏈斷裂，引爆更大的房市及金融的連鎖反應。
內政部擬限制預售款撥款 工程達6成才能動用
賴正鎰說，政府已嚴控土融貸款成數，頻頻實施金檢，有的甚至貸款壓縮到4成，且其中1成更需等到開工時才能撥款，土建融的利率也提高到3%左右，申請土地融資後需在6個月內取得建照，若18個月都沒有動工，銀行就會收回貸款，這些金融政策對多數中型建商已經是不小的負擔。
賴正鎰認為，消費者購買預售屋，其目的在取得房屋，而非僅為價金之返還，預售屋興建期間都依照法規專款專用，給預售屋購屋者信心，尤其是預售屋興建期間長達2~3年以上，建商積極努力達成買賣房屋「產權清楚」、「依約施工」、「如期完工交屋」等目標。既然這些制度都照常進行中，實在沒有必要又提高標準，反將對建商造成更多資金壓力。
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