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小心租屋陷阱 消保處稽查包租代管契約高達6成4違規

2023/08/11 13:08:41

行政院消保處今（11）日公布查核25家包租代管業者共50份住宅轉租契約是否符合規定，結果有32份、高達64%違規，包含僅出租人可提前終止租約等違規情事，其中28份已限期改正完成。

消保處指出，「包租代管」是國家為實現居住正義，所採行之重要住宅政策，為了解包租業對「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」遵循狀況，行政院消費者保護處會同內政部地政司及地方政府地政局(處)於112年4月至5月間辦理「112年度住宅轉租定型化契約查核」。

根據消保處調查顯示，針對全國市佔率較高的25家包租業所使用之50份住宅轉租契約書進行查核，每份契約書均查核「租賃期間」、「修繕」及「提前終止租約」等15項目，此次共查核750項次，計有219項次不符合規定，契約內容整體項次不合格率為29.2%，不合格內容則散見於32份契約中。查核業者名稱及不符合規定之違規項目，詳如查核結果如下：

對於契約內容不符合規定之包租業，經行政院消保處請內政部地政司督導各地方政府地政局(處)依消費者保護法第56條之1規定命其限期改正後，已有28份契約改正完畢，其餘4份契約因消費者認為契約內容未影響其權益，考量契約安定性，故未配合進行改正。

目前「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，均涉及消費者租屋權益，行政院消保處提醒消費者，簽約前應特別注意下列幾點規定：

一、「租賃期間」規定：包租業與原出租人簽訂包租契約後，在包租契約期間內，才有權利將房屋再行轉租給承租人。消費者應檢視「包租業合法轉租之證明文件」，並注意「轉租契約期間不得超過包租契約期間」，以免產生無權占有房屋之情形。

二、「修繕」規定：房屋或附屬設備損壞時，原則上應由包租業負責修繕。包租業若遲未修繕，承租人得自行修繕，並請求償還修繕費用或於租金中扣除。消費者應檢視契約內容是否有以個別磋商方式，降低包租業之修繕責任，或禁止消費者自行修繕等情形，以維護居住權益。

三、提前終止租約之約定」規定：在無法定終止租約事由之情形下，租賃雙方得否於租期屆滿前提前終止租約、提前通知期限及違約金上限等重要事項，已有明文規範，以預防租賃一方無預警提前終止租約，他方須臨時搬家或房屋閒置之爭議。消費者應注意因個人因素欲提前終止租約時，須提前通知之期限及業者是否訂定高額違約金，以避免權益受損。

四、「租賃住宅返還」規定：租賃關係消滅時，出租人及承租人應共同完成點交程序，且押金返還與房屋返還應同時為之，對租賃雙方始屬公平合理。消費者應注意契約中關於房屋點交之程序及押金返還之時點，避免租賃關係消滅後再生爭議。

另外，消保處也呼籲包租業者應依照「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，擬定契約條款，不得假借「個別磋商」之名，變更契約內容，更不得有「轉租契約期間逾越包租契約期間」，違反轉租基本概念之不適法情況發生。

最後，消保處也提醒消費者，租屋環境之好壞，關乎居住之舒適安全；而轉租契約之內容，更影響租賃之權益保障。消費者於簽約前，除應確實檢視實際屋況，避免日後糾紛外，亦應逐點核對轉租契約內容是否與「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」相同，倘遇契約內容不合規定之業者，應請業者改正或拒絕簽約，並可向各地方政府地政局(處)提出檢舉。