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買氣觀望促全台成屋待售暴增軌道建設與科學園區成二大支撐

2023/08/05 04:15文/記者林耀文

全台待售新成屋的數量緩步攀升，新北市、桃園市、台中市就佔其中5成，顯示重劃區多且推案量大的區域，面臨待售新成屋數量較多的狀況。

從去年下半年開始平均地權條例討論發酵，市場投資買氣退場，整體交易放緩，導致新成屋去化速度放緩，加上央行連續升息干擾，全台超過8成的縣市上半年買賣移轉棟數低於去年同期，上半年全台買賣移轉棟數僅13萬8942棟，雖然買氣明顯縮減，但在軌道建設與科學園區帶動下，仍是引領區域房市發展的重要支撐。

六都跌幅最深的台北市，因高房價讓買方退卻，買盤轉進周邊低價區。

內政部公布上半年全台買賣移轉棟數共13萬8942棟，跟去年上半年相比減少18.7%，全台超過8成的縣市上半年買賣移轉棟數低於去年同期，其中新竹縣年減33.4%，成為全台減幅最多的縣市，但嘉義縣上半年1671棟、年增16.7%，成為本島唯一上半年移轉棟數破千棟且正成長的縣市。

各縣市上半年度買賣移轉棟數，減少最多的前五名分別為新竹縣年減33.4%、彰化縣年減26.6%、宜蘭縣年減23.3%、台北市年減21.2%、新竹市年減20.6%，竹科房市熱區雙雙打入後段班，而六都僅台北市進入負成長的前五名。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡指出，政府一系列的健全房市政策讓不動產市場急速降溫，投資性買盤縮手，先前跟著科技業熱潮蓬勃發展的區域今年交易明顯衰退，除了買方擔憂高價套牢，不少賣方也觀望惜售，並對價格多有堅持，因此交易磨合期拉長，快速成交的情況已不復見。

嘉義高鐵站區旁推動嘉義科學園區設置與特定區將招商開發，有利提高購屋需求。

而六都跌幅最深的台北市，因高房價讓買方退卻，買盤轉進周邊低價區，至於嘉義縣受惠台南市及嘉義市房價上揚，買方基於總價考量移至嘉義縣購屋，先前建商推案增加，今年除了交易穩定外，也有不少交屋量挹注。

台南高鐵沙崙站區建設持續推動，結合86快速道路與捷運深綠線推動，迅速連結南科，刺激區域房市蓬勃成長。

同時根據內政部低度用電調查，全國待售新成屋去年第四季增至8萬2307宅，數量創下統計以來新高，一方面受到近兩年完工量都超過10萬戶，是近13年來完工量最大的時間，加上去年下半年市場買氣衰退，導致去年第四季的待售新成屋數量攀升。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，觀察數據結構來看，待售新成屋的數量緩步攀升，新北市、桃園市、台中市就佔了其中的5成，顯示重劃區多且推案量大的區域，似乎都有待售新成屋數量較多的狀況，且屋齡2~5年的數量約有3.8萬戶，倘若趨勢沒有改變，可能有3~4萬戶未來會遇到建商囤屋稅2.0的問題。

統計顯示，2020下半年到2021下半年，全國待售新成屋維持在7萬戶左右，不過2022年呈現上升趨勢，2022年第四季增加至8.2萬戶，創下統計以來新高，其中有54%都是屋齡2年內的待售新成屋，推估應該與2021使照核發10.5萬戶與2022年11.2萬戶有關，過去預售推案開始進入大量完工期。

若以區域來看，房市大量推案區也是待售新成屋數量較多的區域，包括新北有1.7萬戶，桃園1.4萬戶，台中1.3萬戶，高雄8486戶，台南7056戶與台北市的3752戶，新竹市與新竹縣也有5600餘戶。

高鐵左營站區坐擁北高雄門戶地段優勢，結合捷運、高速路網，並串連大美術館計劃與漢神巨蛋百貨，成為北高雄重點發展區。

目前包括中央部會與地方政府，紛紛積極推動軌道交通路網，中南部高鐵站區一帶，引進高科技產業，讓高鐵串連各大科學園區、產業園區，吸引更多就業人口與提高經濟收入，中南部高科技廊帶逐漸發展成形。

由於竹科與中科發展，帶動周圍房市快速成長，同時在高鐵便利交通，沿著高鐵南下，並且在鄰近高鐵站區與科學園區、產業園區的重點開發區置產。嘉義科學園區落腳鄰近高鐵嘉義站的太保農場，將做為智慧農業、精準醫療、智慧載具研發基地。

南部高科技產業核心區的南科，在既有半導體、生技醫材、精密機械、光電綠能等產業基礎下，將持續強化發展，南科因持續擴增先進製程產線，未來成長動能與競爭力更為可期，科技能量並往北延伸到嘉義，往南延伸到高雄路竹、橋頭及屏東，串聯亞洲新灣區，成為全世界非常重要的科技產業廊。

高鐵延伸屏東正積極推動中，提前因應產業用地將供不應求趨勢，屏東六塊厝站區提前展開投資開發整體規劃，以屏東高鐵科學園區為主軸核心，周圍包括報編中的屏東科技產業園區擴區，與屏東汽車專業園區、屏東科技產業園區、屏東工業區與已動工的六塊厝產業園區等，可做為高屏大生活圈涵蓋大樹、大寮、鳳山的發展腹地。