台灣房屋林忠佑：買房給子女 小心高額房地合一稅

父母買房給子女很常見，但父母出錢後若直接登記子女名下，會被國稅局推定為贈與，認為以買賣之名行贈與之實，不僅有贈與稅，未來出售還要多繳上百萬甚至千萬元的房地合一稅。桃園一對老夫婦想買房自住，議價後準備簽約時，想以女兒名字登記，經台灣房屋八德國際直營店經營主管林忠佑即時提醒，才知道原來直接登記給女兒，不如改以現金匯給女兒當頭期款讓女兒自己買房，這兩者在國稅局認定結果大不同，可省下近300萬的稅金，讓他們直呼好險委託了專業房仲。

「之前跟其他家仲介看房，都沒人告訴過我們，不知道差異這麼大，還好台灣房屋夠專業，幫了我們大忙。」老夫婦回想起來仍餘悸猶存。

這兩者差異在於，當買受人是父母借名登記子女名下，在國稅局會認定為贈與，將按照房屋評定標準價格與土地公告現值，計算財產價值，而非實際買賣價格。這將影響未來兒女出售此房產時，國稅局認定的財產價值與民眾以為的買賣房價，是兩種不同概念。

林忠佑表示，經他分析後老夫婦才知道買房給子女可以採合法節稅的方式，只要將父母兩位的贈與免稅額各244萬，分開個別帳戶匯入子女帳戶，共488萬元免課贈與稅，讓子女用這筆錢做為買房的頭期款，剩下再用子女名義貸款，跟原本打算直接買給子女，兩者稅差動輒上百萬。

以老夫婦案例說明，若他們買這間1000萬的房子借名登記女兒名下，國稅局認定為贈與房產，房地價值為「房屋評定現值+土地公告現值」的250萬，購買時只需繳納超出免稅額244萬的10％。但重點是未來再賣出時，因房市趨勢上漲，假設賣出1500萬，房地合一稅所認定價值只有250萬，1500萬元扣掉250萬元，會以獲利1250萬元認定，並依照持有時間予以課稅，若以持有2至5年課35％計算，總計要繳納房地合一稅437萬元。

林忠佑建議老夫婦先暫緩簽約，規劃好贈與額度給女兒，作為女兒自行買房的頭期款，剩餘再請女兒貸款，若女兒還款能力不足，父母可做保證人。差別在於未來再賣出時，國稅局申報房地合一稅，是認定房產購買價金1000萬元為取得成本，若未來同樣在2至5年內以1500萬賣出，則以獲利500萬元的35％課稅，僅需繳納175萬元的房地合一稅。

老夫婦這才恍然大悟，不僅感謝林忠佑的建議，讓她們未來省下至少262萬元的稅金差距，更感動他為客戶權益，努力與屋主協調暫緩成交，等待他們贈與的資金移轉再簽約。這一來一回每分每秒都可能讓成交有變數，明明眼看就能簽約成交，但林忠佑卻將客戶利益優先於成交之上。