新青安挺自住 房市下半年浮現3趨勢

今年上半年六都的買賣移轉棟數僅約10.7萬棟，年減18.4％，創下近5年同期新低；但值得觀察的是，今年量能雖維持縮減，可是從年初到年中，衰退幅度愈來愈緩和，一路由年減25％以上，收斂為不到2成；台灣房屋和中央大學合辦的「台灣房屋市場景氣燈號」的下半年預測，也亮出了景氣穩定的綠燈，預示了全年表現有望開低走高，究竟有什麼浮木撐住了房市展望？

事實上，近年政府的房市政策，維持「一手緊縮炒作、一手放寬自住」的原則，因此官方雖對炒房連環打擊，但另外一方面，也祭出了超低利的新青年安心成家優貸方案，還鬆綁換屋族的第二屋貸款限制，種種「挺自住」措施，讓下半年仍有剛性買盤支撐，後續發展「看空不空」，只是整體量能仍欲大不易，將是「量縮價盤」局面。

從基本面、政策面、技術面3大面向來觀察，房市量縮格局已定。在基本面上，第一季GDP年增率是-2.87％，第二季目前出口已經連10黑，看來也不會太好；政策面上，本次《平均地權條例》新法預售屋轉售的禁令，已經造成結構性的改變，短期投資必然減少；這波房價的大爆發，起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後，台商資金回流，且貨幣政策和國際戰爭引發通膨，導致房價飆漲，因此在技術面上，漲高必面臨修正，也是造成量縮的主因。

多空交雜下，下半年房市也將浮現3大趨勢。首先「國旅復甦 商用看俏」，疫後各產業復甦力道不同，目前國內餐飲旅宿業反彈，AI興起帶動的科技產業發展爆紅，都衍生擴張需求，加上打炒房政策管住不管商，因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產，後市發展將相對穩健。

其次「政策限縮 長抱為王」，近期房市政策，對自用和置產族群限制不同，不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制，對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕，因此首購自住客會趁機卡位，市場上低總小宅仍會是主流。

再者，「預售吃緊 成屋價穩」，受平均地權新制影響，預售屋量能縮減，新興重劃區漲跌變化大，房市轉向成屋市場，其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜，房價更具抗跌保值之效，優質搶手社區仍有創高價機會。

綜觀下半年房價的起伏，還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面，在總體環境不利的情況下，仍可看到趨勢中的好產品，因為稀有釋出，還在逆勢上揚！