囤房稅2.0懶人包！如何計算戶數？夫妻共有算幾戶？誰會被課稅？ 專家：租屋族快買一間自住吧！

【文／葉一秋】

行政院會今（6日）通過「房屋稅差別稅率2.0方案」（囤房稅2.0），未來課徵囤房稅採全國歸戶，將現行非自住稅率（囤房稅率）提高到2~4.8%。專家認為，提高的稅率將轉嫁到租屋族身上，呼籲「快點買一間自住的房子吧！」接下來會是高租金時代，租屋族將成為房東與政府的韭菜，租屋族為了應付高漲的房租會更難存錢，距離買房夢只會更遠，而不是更近。

Q.囤房稅如何計算戶數？夫妻共同持有算各持有一戶嗎？

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示， 囤房稅是以家戶來計算，夫妻+未成年小孩為單位來計算，只要夫妻+未成年小孩持有的房子在3戶內，就不會被課徵囤房稅。假設夫與妻有1間共同持有房屋，夫名下另有兩間，妻子也另外有一間，加總共有4間，其中1間就要被課徵囤房稅。

Q.囤房稅全國總歸戶是什麼意思？持有房產幾戶會被課囤房稅？

薪傳不動產智庫執行長何世昌表示，目前是採取各縣市歸戶的方式，如果在台北市、新北市、桃園市、台中市各有一間房子，在每個縣市都可以算「一戶自住」，不會被課囤房稅。但採取「全國總歸戶」後，就有4戶房屋，因為超過3戶自住房的額度，第4就會被課徵囤房稅。

Q.囤房稅何時開始實施？

陳金萍表示，最快明年7月上路，後年5月開始課稅。

Q. 囤房稅稅率多少？

陳金萍表示，由現行1.5%至3.6%上調至2%至4.8%。目前囤房稅已實施縣市有台北市、宜蘭縣、連江縣、桃園市、新竹市、新竹縣、台中市、台南市、高雄市、屏東縣等10個縣市，由於囤房稅屬於地方稅，各縣市房屋差別稅率由各縣市政府自行訂定。

不過，為了鼓勵出租，增加房東誠實申報意願，減少房屋空置，對於出租且申報租賃所得達租金標準房屋或繼承取得共有住家用房屋者，則將稅率調降至1.5%至2.4%。

Q.自住房屋稅率又是多少呢？ 

陳金萍表示，自住戶數維持3戶，稅率1.2%，為鼓勵輕稅，全國單一自住房屋稅率降至1%。

Q. 哪些人會被課囤房稅？

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，囤房稅是針對非自用住宅持有數量加重稅率，對於自用住宅來說，並無影響，首當其衝的包括建商，合辦都更的地主，以及多戶持有的包租公。

若以過去非自用房屋稅單1萬元為例，假設原本該縣市政府規定的稅率為3.6%，調整到4.8%，增加了1.2%，也就是每戶的年持有成本會多1200元左右，仍在可承受範圍。不過擔心的是，房東恐怕會以持有成本增加為由，將費用轉嫁給租屋族，年輕人累積首購基金的路又更加長遠。

Q. 課徵囤房稅會造成什麼結果呢？

何世昌表示，支持課徵囤房稅的人理論是這樣：

課囤房稅➜囤房稅拋售房屋➜房市賣壓增加➜房價下跌

但實際上的狀況很可能是這樣：

課囤房稅➜囤房族調漲租金➜租金上漲、投報率上升➜囤房族買更多房屋出租

何世昌解釋，這個道理很簡單，如果是一個有5戶房子的囤房族，一間房子算2千萬好了，5戶就有1億；而有1億房子的人，總資產往往在3億元以上。問題來了，身家3億的人，會因為囤房稅多繳十幾萬就把房子拋售掉嗎？想也知道是不可能的事。

目前為止，沒有任何一個國家證明囤房稅可以抑制房價與租金，因為實施囤房稅的只有韓國、台灣等極少數國家，而韓國開徵後全國房租暴漲，出現「租金地獄」的現象。我覺得台灣租金不會漲得像韓國那麼離譜，台灣沒有韓國「傳貰」特殊的租金機制，但接下來漲幅擴大恐怕難以避免。

何世昌表示，台灣租金投資報酬率長期偏低的一個關鍵，正是稅負成本低，接下來房東繳的稅上升後，無殼蝸牛的租金負擔也會跟著上升，最大贏家還是收了滿滿稅金的政府。