七都預售屋 總價持續漲 購屋門檻千萬起跳

【文/記者朱語蕎】

央行自去年3月開始升息，更在去年底公布《平均地權條例》修正，被稱為打炒房5重拳，歷經這些政策影響，主要都會區房價到底有沒有變化？根據業者統計今年1～4月七大都會區預售屋中位數總價，七都購屋門檻再度提高，全數突破千萬元，買房壓力依舊沈重。

統計顯示，七都中，台北市預售屋中位數總價雖稍稍回落至2980萬，但仍逼近3000萬，想在北市買預售屋，門檻至少3千萬起。值得注意的是，新竹縣市中位數總價來到1772萬元，正式超車新北市的1645萬元，位居七都第2，房價上漲幅度十分驚人。
而桃園市則是北台灣房價凹陷區，預售屋中位數總價除了較雙北更為實惠外，甚至比新竹縣市低，成為雙北、新竹縣市民眾移居的首選。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，七大都會區中以高雄中位數總價最低，2019～2022年時房價均不到千萬，而今年1～4月預售屋中位數總價也來到1020萬元，首度突破千萬大關，七都預售屋中位數總價都超過千萬元。

新竹中位數總價1772萬元 超車新北居第2

葉凌棋指出，七大都會區房價自去年第四季開始出現下跌走勢，房市出現反轉向下訊號，到今年第一季漲跌均在1%上下，轉趨持平盤整；不過，若再觀察今年第二季七都房價，則較第一季上漲0.8%至4.2%之間，呈現持平轉小漲走勢，房價漲跌出現轉折，看回不回，在不確定性因素仍高的狀況下，有待後市持續觀察。
近年全台受惠科技設廠話題利多，幾個主要都會區，房價節節攀高，像是新竹、台南和高雄，都因科技大廠設廠而造成區域話題，近而帶動房市買氣，像是新竹新案單價甚至突破7字頭，台南也現4字頭新高。
但根據永慶房產集團統計今年1~4月，七都預售屋單價帶和坪數帶佔比，新竹縣市7字頭以上成交僅佔4％，主要佔比仍是3字頭單價，主力總價帶為1500～2000萬元，占比為之24.6％，其次為1000～1500萬元，坪數則以30~40坪為主力。
台南市預售屋主力單價也在3字頭，佔比近過半，4字頭以上則僅佔12.5%，但1字頭也減少剩下至3％，主力坪數則落在20~30坪，佔比高達45.6％，顯見台南購屋族購買大樓、小坪數產品數量日漸增加。

30坪以下小宅價續漲 大坪數成票房毒藥

而從台南市不動產估價師公會統計也可發現，七都成屋30坪以下小宅仍為市場主流，房價甚至比去年上漲1.65%，其中又以新竹、中南部漲幅最明顯，而這些地區也是近期房價漲幅較大的區域，反觀50坪以上產品則年跌1.53%，以台北市跌4.04%最深。
歐亞不動產估價師聯合事務所估價師謝宗廷表示，雙北地區維持第一季以來的趨勢，相較房價較有親和力的新北市，台北跌幅仍較為顯著，應為高單價之台北核心區支撐力道衰弱有關。

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數據也顯示，大坪數房價下跌明顯，主要因總價高，市場競爭情形稍弱，折價出脫的可能性亦更高，反觀小坪數產品因入手總價相對低，對剛性買盤有誘因，尚可堅守；而中北部地區，僅有科技新貴聚集的新竹縣市呈現逆勢，對大坪數產品保持高昂的購買力，也告示著資金流動的方向，這個現象將成為不動產業者市場推案重要考量因素。

剛性需求強 建商硬撐不降價
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，建商價格不進行修正已讓市場認清現況，大抵還是出於幾個面向，包括成本高漲；對於明年大選結束、房地利率調整進入尾聲等利空出盡的樂觀期待；國內民眾熱衷購屋，對於市場有習慣性；建商先前熱潮的獲利盈餘，可撐過這段冷氣團；另外就是開價策略，如果外圍地段已來到一定水位，市區自然難以為低，而像低首付、小宅，或是亮點個案仍有買氣，量體並非窒息到一刻都不能等，都打不退建商在價格上的堅守信念。
陳炳辰表示，台北市因首都效益，房價宛如鐵板一塊，新北市因重劃區量體多，確實有賣壓的可能性，讓建商延緩進場，不過因為多有高價地段，價格因成本與建商規劃後況考量，難以調降。至於南二都房價相對偏低，建商考量成本，與當前物價，本就沒有下修空間，加上又有南科、重劃區、台積電等話題支撐，內需依然穩定。

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