平均地權上路》央行為何急推限貸令？房市下半年能進場？

《平均地權條例》修法7月1日將上路，台灣房市早已奄奄一息之際，央行為何急推「二房限貸令」？

《平均地權條例》修法7月1日將上路，央行繼第五波信用管制後，房市已奄奄一息之際，連美國都暫緩升息，為何台灣央行六月卻「加碼打房」，急推「二房限貸令」，限制六都與新竹縣市第2戶房屋貸款上限7成？

業界私下解讀，央行此舉，莫不是嗅到房市下半年可望谷底反轉？乾脆出招「先發制人」？

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，《平均地權條例》與央行限貸衝擊房市，且影響長遠。不但建商推案意願降低，投資客因貸款因難，買房縮手。預料下半年房市量縮，跌幅約1成。

鄉林建設董事長賴正鎰分析，《平均地權條例》實施前，投機客預期心理，早脫身房市，「現在市場上幾乎沒有投機客了，」賴正鎰認為，平均地權條例真正上路後，影響已經有限；不過，近期央行無預警加碼限貸，將衝擊換屋者，以及父母替子女買房等置產族群，殺傷力不容小覷。

業者悲觀看待下半年房市，但房價會鬆動嗎？

民眾看房價，易漲難跌

根據永慶房屋2023年第三季網路會員調查，認為房價看漲比例不降反增，相較上一季，竟大增5個百分點至34%，房價看跌也較上季減少7個百分點至33%，連二季下降。意即，台灣大眾普遍認為房價仍將持續上漲。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，各國央行雖持續貨幣緊縮政策，卻放緩升息，通膨難以改善的預期心裡下，加上近期資金回流、台股明顯上漲，讓消費者認為房價不易下跌，

平均地權上路後，預售屋從此消失？根據永慶房屋最新調查結果，出乎意料，竟有高達69%消費者認為不影響購買預售屋意願。

調查結果顯示，58%消費者認為不會影響預售屋市場，甚至有11%消費者會增加購買預售屋意願。陳賜傑分析，預售屋因付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍受到消費者青睞；加上平均地權修法上路後，準確打擊投機客，抑制房市炒作，有助房市回歸正常供需。

甚至，上半年一番盤整後，自住與置產客群逐漸回籠，蛋黃區房價似有不降反升趨勢。

千萬低總價房自七都絕跡

根據預售屋實價登錄資料統計，今年1至4月七大都會區預售屋中位數總價發現，購屋門檻再度提高，七大都會區全突破千萬元，新竹縣市更高達1772萬元，超車新北市的1645萬元。過去房價居末段班的高雄，2019至2022年房價仍低於千萬元，今年1至4月預售屋中位數總價卻已飆漲至1020萬元，首度突破千萬大關。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，去年第四季七大都會區房價一度下跌。今年第一季在1％漲幅度中盤整，第二季卻呈現小幅上漲趨勢，新竹、台中與台南三大都會區漲幅在3%以上，新竹縣市甚至季漲超過4%為七都之最，房價看回不回。葉凌棋提醒，下半年房市不確定性因素仍高。

25萬棟史上最低移轉棟數恐再現

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，這波房市盤整，始於2022年第二季，升息、地緣政治、打炒房等內外壓力確實讓房市降溫，交易量年減超過兩成，但由於國內游資量仍大，加上新案成本居高不下，房價難鬆動，間接刺激高資產為抗通膨置產買房，也是央行急推「二房限貸令」的關鍵。

預料，雙北高房價區換屋族將首當其衝，衝擊房屋成交移轉。黃舒衛推估，今年建物買賣移轉棟數會萎縮到上一波谷底，2016年25萬棟左右的水準。

黃舒衛認為，升息壓抑房價的效應已經出現邊際遞減。下半年台灣有大選、地緣政治衝突的特殊因素，再加上平均地權條例、限貸令緊箍咒，價漲量縮對建商的銷售去化絕對不利，建議消費者要特別注意個別經營者的財務及業務韌性。

商用不動產市場方面，無論從近期標售或買賣交易的趨勢來看，自用、置產的需求仍相當穩定，惟資金條件受利率條件影響較大的投資人短期仍無進場意願，但暫停升息，或可增加不少物件的價格彈性，預估下半年市場不會太悲觀。