房價是底還是頂？平均地權7月大限將至 專家：這類人影響最大

《平均地權條例》子法將於7月1日上路，房市即將迎來變革，包括產、官、學、研等各種專家，都有許多評論可供參考，不過住宅週報社長陸敬民認為，有關修法的各種解讀，唯獨少了買方的看法，自己接觸市場多年，發現買方大致分成4種觀點類型，而且角度耐人尋味，其中以自住首購族的影響最大。

陸敬民提到，買方看待《平均地權條例》的角度，可以分成4種類型，分別是以自住為目的的首購族、換屋族，還有以投資置產為目的對象，包括長期持有的包租公、短中期出場的投資客，各自也有不同盤算。

首先是自住型的換屋族，根據陸敬民說法，換屋目的未必是舊換新或小換大，有些人想從舊透天換到新大樓，例如準退休族常見在同區買第二間房子，但舊房子未必會賣掉，兩邊住也很常見，也有些人等到預售屋交屋，才會賣掉舊房或出租，這類族群因為有實質「住的需求」，通常希望房價合理一點。

陸敬民強調，這種換屋族，不管預售屋能不能換約，買了就是要自用，因此《平均地權條例》子法上路後，對他們的購屋決策不會有影響，但房價上漲能抑制當然最好，畢竟從客觀能力來看，無法負擔新成屋才會選預售屋。

第二類是自住型的首購族，這類族群有迫切的居住需求，對他們來說預售屋能愈快交屋愈好，否則就得繼續付租金，但這類族群不是死忠的自住客，希望保有預售屋換約的彈性，有賺頭時隨時變身投資客，因此7月開始禁止預售屋換約，這類族群就不會買純預售產品，而是改買未來半年或1年可交屋的物件。

陸敬民分析，第三種買方就是長期置產出租的包租公，雖然是以交屋後出租為前提，但也是投資客的一種，唯獨持有時間不同，這類族群算得最精，屬於「我全部都要」的類型，不論出租的年報酬率、各種資金槓桿、寬限期等操作工具和手法，全部都想得到，因此即便7月子法上路後，對他們而言怎麼做到「資金投入愈少愈好」才是最重要的，追求的產品一定是「低首付」、「優付（工程零付款）」、「低總價」，交屋後還有寬限期可用，報酬率就會進一步提高，鎖定的產品則是雙套房物件。

他接著說，短中期的投資客在7月預售屋開始禁止換約，將會變成交屋2年就賣的人，藉此避開45%的高稅率期間，這類族群沒有租金報酬率的需求，更重視前期的資金槓桿及時間利差，通常會找極低總價的2房1衛產品，或是具有景觀、採光、地段佳的3房2衛產品，未來脫手相對容易。

總結上述分析，陸敬民認為《平均地權條例》子法上路後，最沒影響的是自住換屋族，影響大的是自住首購族，長期置產投資的包租公會更挑具有租金報酬率的物件，至於短中期投資客要搶時間紅利，開始會找極低總價、好脫手的小宅，這是新法可能的主要影響。

不過他強調，即使房市出現變動，房價仍是鐵板一塊，因為已經開賣、頭洗一半的建商不能得罪已購客，沒人敢賣一半開始跳樓大拍賣，因此期待7月後預售價格大跌的民眾，極可能會感到失望，尤其通膨及國內儲蓄率居高不下，預期只有局部房價超漲的區域回跌，但現象不會是下跌的訊號，只是一個波段上下微幅震盪。

（封面示意圖／pixabay）