〈央行理監事會〉告別利率升升不息的恐懼 房市信用管制仍趨嚴格

歷經一年多的連續升息後，美國聯準會 6 月終於暫停調息腳步，美方利率按兵不動，台灣央行今 (15) 日下午舉行的理監事會議，也決議利率凍漲，為連續五度調高的升息循環喊卡，不過本次理監事會議針對六都及新竹縣市等 8 縣市，啟動選擇性信用管制，管制地區的第二戶房貸上限為 7 成，且無寬限期，所以雖未升息，但房市管制仍趨嚴。

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴表示，央行升息與否，跟國內通膨、國際政經發展息息相關，由於今年 5 月國內的通膨年增率，已回落到 2.02%，比起前幾次升息時已緩和許多；且國內的不動產市場，在打炒房政策及利率走揚的影響下，也較以往降溫；加上美國 6 月暫停升息，國際經濟展望也偏向保守，央行的利率調整也就更加審慎，所以本次凍漲符合各界預期。

從去 (2022) 年第一季開始，央行出現罕見的連五季升息，房貸利率也正式回到 2% 年代，所幸本季升息告一段落，房貸族終於可以鬆一口氣，過去五次升息累計調漲 0.75%，以今年 4 月購置住宅貸款餘額高達 9.4 兆估算，連五升息後國人光利息支出一年總計就多出 700 餘億元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，利率升升不息加上房價創下歷史新高，去年房市開始量縮整理，房貸族則發現每個月的房貸金額越來越多，加上通膨日常生活開銷也明顯增加，尤其是過去三、四年才買房子的民眾，因為房價水準高貸款金額多，升息後特別有感。

至於央行發現特定地區的第二套的房貸成數仍高，因此針對自然人特定地區的房貸，包括六都與新竹，第二戶購屋貸款成數最高上限 7 成，較之前取消寬限期更進一步略為緊縮，由於市場投資氛圍已下降，可能會影響到還有房貸的換屋族群，這類族群建議以配偶名義購屋申請房貸，或者是先賣後買爭取比較好的貸款條件，雖然對市場供需影響不大，但仍反映出央行緊盯房市的態度不變。

曾敬德表示，前一波央行的選擇性信用管制更嚴格，但限縮範圍較小，僅有雙北與桃園少數區域，且僅能貸款 6 成，這次則是擴大到六都加上新竹地區，而這些區域就佔了市場 7-8 成的移轉量，管控範圍相當廣闊，雖然第二戶貸款上限仍有 7 成，但過去這類政策發生時，都會對預售交屋造成影響，甚至出現建商貸補足差額的方式因應。

今年 4 月央行公布五大銀新承做房貸利率為 2.08%，已經寫下 172 個月新高，上一次房貸利率 2% 已經是 2009 年 1 月時候的事情，比較 5 次升息前後差距，升息前 1.31%，30 年期房貸本息平均攤還每個月金額為 3 萬 3608 元，5 次升息後房貸利率 2.06%，每月還款金額增加到 3 萬 7263 元，每月增加 3655 元，一年多出約 4.4 萬元的房貸支出，已經接近一般民眾一個月的收入。

曾敬德建議，房貸族可以向銀行詢問一下現在房貸利率多少，甚至詢問一下是否有調降房貸利率的空間，真的感覺房貸壓力沉重的民眾，雖然不建議持續轉貸爭取寬限期，但若真的短期壓力太大，還是可以評估一下轉貸後是否可以降低每月房貸負擔，不過轉貸過程有些設定等成本費用發生，房貸族要多方評估。