「實登走空」能助跌房價？專家戳殘酷現實：空手仔要搥心肝了

實價登錄已成為民眾買賣房的參考依據之一，不過實登的本意為促進不動產交易透明化，改善資訊被業者壟斷現象，卻有一派人認為實登根本在「助漲」房價。對此專家則坦言，實價登錄不只讓房地產交易價格透明化，也如同「魔戒」，還會影響人的心理與交易行為。

加速漲跌？專家揭多頭、空頭大不同

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，無論國內、國外，不分民情差異，實價登錄通常具有「多頭助漲、空頭助跌」的效果。房市多頭時為「賣方市場」，賣方普遍不願賣得比實登價格還低，此時實登價變成地板價，成交價容易越墊越高；空頭時轉為「買方市場」，買方大多從實登價格往下殺，實登價就淪為天花板價，房價容易往下壓低。假如房市景氣不佳時賣方不願降價，買方寧願相信實登而不願追價，那麼成交量會呈現急縮。

或許有人會說「實登助漲也助跌很不錯啊，各是50％的機率，對大家都很公平」，但何世昌直言，事實並非如此，因為「多頭時間長，而空頭短」，從2003年那波多頭算起至2014年下半年反轉，只有2008年至2009年上半年因金融海嘯而出現1年空頭，其他11年屬於多頭。2014年下半年至2017年空頭結束，2018年起房價開始反彈向上至2022年底，多頭又走了5年，而2014年下半年至2017年的空頭只有3年半。

即使將觀察時間縮短，光從實登上路時間2012年8月1日算到現在，空頭助跌時間僅約4年，但多頭助漲時間共有7年，依然是助漲時間長、助跌時間少，「我們要認知到一點，即使沒有實登，房價自己本來就有漲跌周期，但實登是額外一個附加因素、並非漲跌主因，等於PLUS、助漲的功能」。

價格灌入裝潢、佣金 墊高整體水平

不僅如此，在大多數實施實登的國家，登錄價格往往走向裝潢、房仲佣金、交易稅費全包含在成交總價之內，這些成本灌進房價後使價格失真虛胖，但最後弄假成真，進而墊高整體價格。

何世昌強調，除非出現史詩級的利空衝擊，否則只會更確立漲多跌少的格局，崩盤的機會降低，因此，他會勸打算買房的人，儘快趁著房價修正時去買房，畢竟一旦錯過修正期而回到多頭，在實登助漲之下，空手的就會搥心肝了。

（封面示意圖／pixabay）