物價指數是否應包含房價？ 張金鶚提6爭議：宜漸進式調整

消費者物價指數（CPI）是否要納入房價，提供央行貨幣政策更全面決策依據，近期引發討論，對此政治大學地政系退休教授張金鶚認為，行政院主計總處應著手「試編」，初期可調整設算租金等方式，逐步將房價、房貸及利率等因素納入CPI。

張金鶚提到，消費者物價項目包括國人一般食衣住行育樂的消費支出，其中居住項目支出龐大，占CPI權重比例大，變動更是影響CPI，但主計總處調查CPI的居住消費支出，包括租屋者的租金以及自有住宅者的「設算租金」，二者長期以來均以私有住宅抽樣的租金計算，能否符合一般國人的居住消費支出，成果值得商榷，主要有六點爭議。

首先是國人大約八成的房屋自有率，居住消費多為自有住宅，只有少數是出租，兩者的消費支出明顯不同，僅透過出租住宅設算租金，顯然低估一般多數人的居住消費水準。

其次是國內租屋黑市問題，情況嚴重而且資訊不透明，加上實價登錄資訊有限，政府調查掌握租金水準困難，倘若房東逃漏稅，租金大多偏低申報，對比完整的房價實價登錄資訊，真實性與公信力遠優於房租。

第三個爭議是國內房價年租金比，根據學界研究估算，在台北長期高達五十，相對國外六至七的合理水準差距極大，顯示國內房租偏低而且房價偏高，同樣反映國內高房價的環境下，住宅使用者成本租金估算有偏低的現象。

自用住宅比例高 物價感受差距大

張金鶚指出，第四點是國人居住消費大多為自購房屋，而且按月支付房貸，當房價逐漸上漲，房貸利率也緩步上升，每月的房貸支出明顯大於設算租金，透過內政部調查資料亦可發現，貸款負擔率全國已達40%，台北高達66%、顯示房貸支出是家庭最大的消費，一旦房價與利率出現變動，面對每年契約租金維持的情況下，人民感受將與官方CPI變動有明顯落差。

住宅是否屬於消費商品，這是第五個爭議，透過學界主張以及政府政策得知，大多認為住宅本質應是以居住消費為主，但國內住宅投資盛行，逐漸被扭曲為投資商品，根據內政部相關調查顯示，超過八成的購屋者為自住消費需求，只有不到二成為投資需求，成為房價是否要納入CPI的第五個爭議。

他提醒，CPI計算與國際規範也是一大爭議，由於各國住宅消費習慣與方式不同，住宅租買市場資訊也有差異，如何正確呈現國人消費物價水準及其變動也要通盤考量，綜合這六大爭議，隨著房價上漲加劇購屋族負擔，同時凸顯僅透過偏低租金呈現的設算租金不合理，造成國人對物價指數調查結果與實際感受有落差。

（封面示意圖／pexels）