2022年進入第一季，未來房市走向如何，又該如何觀察？專家表示，觀察房市未來5年走向，可從「利率、匯率、股市、政策」四個指標入手，準確率達8成以上。回顧台灣2000年~2021年房市走勢，根據國泰房價指數，去年房價突破歷史新高，來到134.69，而大家都在關心今年升息是否對房市造成影響，但根據以往經驗，降息初期房價會下跌；到了降息末期，房價就開始狂飆，因此整體來說，房價應仍維持漲勢。

《樂居網》創辦人李奕農表示，觀察房市短中期的變化，可以看4個指標：利率、匯率、股市、政策。這四個因素可以決定未來5年房市8~9成的走向。

他分析，根據國泰房價指數，2000年~2021年的走勢，房市第一次多頭約在2000年，2003年SARS爆發，房市降到低點，之後一路反轉，至2008年前總統馬英九上台，而後又碰到全球金融海嘯，房價又下降，之後全球啟動三輪QE，房價一路上揚，至2015年呈現反轉一路往下，到了2016年又再度向上，2021年房價已經突破歷史新高，指數134.69。

2021年台灣的房價已經突破歷史新高，指數134.69。翻攝自樂居臉書直播

圖片來源 : 蘋果新聞網

他表示，最近大家都在關注升息是否影響房價，進一步觀察央行的重貼現率走勢圖，在2000年為4.625%，到了2021年是歷史新低，為1.125%。將兩者對照可以發現，2004年~2008年、2010年~2015年前兩波升息階段，房市仍維持漲勢；反而是在降息初期，房價會下跌，而到了降息末期，房價就開始狂飆。

業者認為台灣尚無條件進入升息循環，存錢不如存房，短期內房市還有戲。資料照

再觀察房價指數和匯率走勢，李奕農說，過去1美元兌新台幣都在30元以上，到了2020年之後新台幣升值，目前1美元兌新台幣大約近28元，房價和匯率呈現反向關係，也就是當新台幣升值、房價會漲；當新台幣貶值、房價會下跌。

至於房價指數和股市，也呈現強烈正向關係，當股市漲、房價也會上漲；股市下跌、房價跟著下跌。

此外，政策會影響房價，當政府提倡青年優惠貸款、低利房貸等，政策做多，房市進入主升段，推出沒多久房價開始漲一波；當政策開始壓制房價，也就是房市過熱，政府要開始課稅、限貸，累加的政策將導致市場無法承受，房市進入末升段，開始下降。

房價指數和股市，也呈現強烈正向關係，當股市漲、房價也會上漲；股市下跌、房價跟著下跌。翻攝自樂居臉書直播

圖片來源 : 蘋果新聞網

屋比房屋總監陳傑鳴表示，從短期看，股市、利率確實和房市連動性非常高，當股市漲，民眾股市獲利增加，容易將獲利流入房市，也帶動房價上漲；而當利率低，民眾買房負擔相對較輕，買房意願也會提高。

他分析，目前股市維持相對高點，利率也在歷史低檔區，確實有利房市發展。不過，目前政策具相當大的不確定性，如央行的信用管制力道會快速影響房市，以及最近政府擬限制預售屋換約轉售，一旦修法通過也將使房市造成恐慌和波動，甚至出現反轉。民眾此時如果有投資房市的想法，除考慮大環境外，應體認到當房價漲幅太快，政府勢必進行調控，信用管制也越來越嚴，當管制力道過猛對投資者來說將產生極大風險，提醒勿忽視政府打炒房的決心。

目前政策具相當大的不確定性，如央行的信用管制力道會快速影響房市。翻攝自樂居臉書直播

圖片來源 : 蘋果新聞網

陳傑鳴也補充，雖然人口老化、少子化短期不會影響房市，但從長期來看，房市勢必回歸基本供需面，像是人口老化、遷出和移入等情況會產生一定程度的影響，畢竟沒有一個地區在持續二、三十年人口減少與外流的情況下房市還會成長，這代表區域已走向衰敗沒落的警訊。（林佩萱／綜合報導）