想當包租公？「隔套收租」有秘訣　讓你少走冤枉路

【文／Amy Wang】不少收租新手認為買房隔套房出租，不僅投報率高，且收取的租金多，但是想要「隔套收租」可不是那麼簡單，除了地段，還得要抓緊裝潢成本，並了解室內裝修管理辦法，符合用電、載重、防火等規定，要是空置恐怕還是得由自己負擔貸款成本，可沒想得這麼輕鬆。

合法裝修 取得樓下住戶同意

房價越漲越高，但定存利息卻在低點徘徊，加上現在又有房地合一稅，不少人從短期投資轉換成長期置產收租，尤其又以隔套收租投報更吸引人，相較於單一房屋出租，可以追求最大利益。

House123執行長邱愛莉指出，隔套收租在現行法規而言相當嚴格，想出租的物件須符合當地縣市政府的室內裝修管理辦法，可不是自行把房子隔一隔就好，若是想要規避法規，地方建管處可按次開罰，罰金高達6萬元，更有地方機關會強制拆除，因此若想要隔成合法套房收租，建議一定向政府機關申請室內裝修許可證之外，雙北市及桃園都有規定，只要施作套房隔間，需取得「直下層屋主同意書」，才能安心收租。

邱愛莉指出，多數人認為隔套收租很容易，但在這過程中常常因為不熟悉法規，而付出很多不必要的學費，舉例而言，「收租新手在買的時候，都認為一定走長期收租，但人生變化多，有時候因為經濟狀況在5~10年內需要賣掉，通常最不想要得到的結果就是『賺了租金、賠了價差』，等於白忙一趟，所以在購屋以及裝修時都得想好轉手狀況，有一天不想收租時，要用什麼價格賣掉？什麼樣的人會接手？」

每間套房估50萬裝潢

一但確定想要當起包租公，邱愛莉建議，民眾要將看房議價功課做好，並且找到專門做合格套房的施工團隊及建築師，最好在購屋地點所在的縣市申請合法套房經驗的最佳；另外，隔套收租比起一般房屋出租更具有挑戰性，不僅自備款會拉高，要準買房頭期款2~3成以外，也需要支出裝潢費用，以現在行情而言，一間套房裝潢費粗估50萬元，以此類推，4間套房得要掏出200萬元，還不含建築師的費用。

此外，要提醒民眾隔套出租要將裝潢費用納入成本當中，以800萬元購入的房屋而言，若要隔成4間套房，需200萬元裝潢費用，每月收到5萬元租金，投報率為5萬元x12個月/ (800萬元+200萬元) =6%，如果以從口袋掏出的自有資金計算，像是800萬元房屋只需拿出約200萬元自備款及200萬元，每月收到租金5萬元，扣掉房貸利息約1萬元，(5萬元-1萬元)x12個月/ (200萬元+200萬元) =12%，投報率相當驚人。