【房市觀點】房價修正期何時到來？

Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

時序來到2022年，已經很少聽到「房價還會修正」的說法；不過近期又聽說一個有趣的說法，表示「少子化真正的威力在10至15年後房價才會修正」，朋友問我的看法，老實說我不認為這個原因有機會讓房價修正，理由不難理解的原因，仍然是市場自有排解到機制，畢竟現在的市場判斷還難以看到10年以後的事，而你，有需要要購屋的你，居然還要再等10年？

會有這樣的說法，主要來自於「後團塊世代的購買力下降」。也就是1946至1954年出生的戰後第一代，在台灣，我們稱之為3年級或4年級生；那幾年，台灣出生率最高、生產力最強，更堪稱是撐起台灣經濟奇蹟的黃金一代，出生率處於高峰。這個高峰大約維持至9年級後，後團塊世代出生率首次下降到20%以下的那群年輕人，目前大約處於大學時代，還沒有出社會。

換句話說，有人認為這群年輕人出社會後、需要購屋的年紀落在35歲上下，大約還需要10至15年的光景，屆時，他們不婚、不購屋，對於住宅市場的需求自然會下降。對於這樣的說法，我抱持懷疑的態度。

根據報導指稱，美國最大房屋平台Zillow曾研究顯示，房價漲、出生率就降低，該報告以全美國25～29歲婦女為樣本，房價平均每上升10％、生育率就下降1.5％。美國近年房價持續上漲，反觀台灣，出生率早就低於美國，房價同樣每年上漲幅度都高於10%。所以，若以當前世代觀察，出生率下降已久的台灣，房價何時才會緩和上漲？

另外再觀察一項重點、低利率的影響。就筆者投入房地產市場以來，利率就從未站上過2.5%以上，對比1990年代的8%、9%實在是低到不行；就算回到當初的高利率水準、房價確實會下降，不過相對來說，你的房貸負擔並不會讓你買房變得更容易，不信，你可以問一下你父母的看法。

更有甚者，銀行界逐漸傾向推出30年、甚至40年房貸，這不就是低利率下的貸款產物嗎？基於這樣的觀點，我傾向認為，就算10年後，房價也很難跌到你會買得起。

總結一下，筆者認為少子化是否會讓房價下跌，我持保留看法；或者說，近幾年台灣人出生率持續探底，但家戶購屋比卻成長，主要受到「貸款繳得起」以及「居住習慣改變」兩個因素。或許，那時候的社會人口結構，搞不好外勞二代會成為台灣的購屋主力也不一定。