郊區比市區旺、屏嘉南人不愛透天厝了？房市爆量現象全解讀
文／馬自明、林洧楨 圖／楊文財
現在，全台灣討論最熱烈的話題，一是跨越30年高點的股市，二是買氣爆棚的房市。究竟，房市有多熱？
證據一，成交價逼近7年高點。國泰房地產指數顯示，到今年第二季為止，可能成交價指數幾乎已逼近2013年以來的新高。
證據二，大戶進場。壽險業今年前7月購買不動產，包括富邦人壽大買南港土地、王朝大酒店房地產等，總投資金額創千億元紀錄，寫下歷年新高。
證據三，交易量成長。各大房仲包括信義、永慶、台灣等，今年7月的門市自結交易量，年增率高達約3成。
而8月3日，剛出爐的六都移轉棟數，月增率高達2成，寫下5年同期新高，至於全年買賣移轉棟數，有機會超過30萬棟門檻，房市熱潮真的來了！
現在還能買房嗎？3年內估不升息，沒打房利空
「過去的經驗是，（房市）10年一個大循環，」住商不動產企研室經理徐佳馨指出，這一次，可能是台灣房市第六波多頭行情來臨。
1960年代以來，房市歷經5次多空循環，到2015年下半年，房地合一稅通過，持有房產一年內交易將課重稅45％，導致房市整整低潮3年，去年剛回溫，今年可能成交價指數就要再戰歷史高點。
沒買到台積電，擔心房市又再錯過，我們腦中浮現的第一個問題是：這波房市能再熱多久？
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，觀察房市會否從高點反轉，有3大指標，第一，利率升高；第二，政策打壓；第三，地緣政治風險。
但，首先3年到5年內，央行不會升息；其次，政府打房手段，在房地稅合一後，沒有更嚴厲的措施；至於地緣政治，現階段風險也不高。「目前看不出什麼黑天鵝，足以讓市場變冷，」黃舒衛表示。
政大地政系教授林左裕建議，判斷房市多空，可留意黃金價格走勢。「黃金和房地產很類似，都沒有利息，上漲靠資金行情，」他認為，黃金是房地產領先指標，「當黃金價格暴跌，房市空頭就來了。」
因此，掌握這波房市黃金期，如何搶在起漲相對低點，提前部署？我們訪問各房地產專家，有4大趨勢，不可不知。
趨勢一》蛋白區漲贏蛋黃區
「真的悶壞了！」疫情以來，商仲王、高力董事總經理劉學龍不在市區，改往郊區跑，到宜蘭溯溪，去爬抹茶山。像他一樣的有錢人，法國、義大利等國外行程全取消，改到郊區踏青，遊玩之餘，他們順便在郊區買房子。
根據清華安富房價指數，台灣近5年購屋投報率漲最凶的5個縣市，依序是屏東、嘉義、南投、彰化和花蓮，全都是二線區域。我們委託業者調查這5縣市的鄉鎮區，不少冷門鄉鎮電梯住宅均價，漲幅還勝過市區。
從台灣房市過去發展看，大台北房價漲，會帶動全台灣各城市跟著漲，但何世昌指出，這個規律在這一波資金行情下被打破。根據信義今年第二季房價指數，雙北漲不動，但桃園、新竹、台中、高雄等都會區均上漲，而且越蛋白的地區，漲得越凶。
趨勢二》豪宅冷、小宅熱
「以前房市大漲，有錢人的買盤集中在大坪數的豪宅市場，但這一次，從海外把錢匯回的有錢人，資金主要集中在中小坪數的市場，」何世昌觀察，中小坪數交易增溫，單價也漲得快。
以豪宅最多的台北市為例，豪宅成交量在去年減9％，但18坪至26坪的中小坪住宅，卻連續3年成長。
理由一是，台北市實施「豪宅稅」，影響買氣；理由二則是，台灣豪宅總量不多，台北市也僅約3千戶，有錢人該買的都買了。
趨勢三》透天厝、老公寓不熱門
走一趟屏東，會發現原本田埂旁的透天厝變少了，取而代之的是十幾層、嶄新的電梯大樓。排隊看屋的，有老人、有年輕人，但更多的是，不住在屏東，南下買房的高雄人。
當地房仲告訴我們，以往這裡賣最好的是透天厝，電梯大樓是不暢銷的，但因人口老化，老人家不要爬樓梯，現在屏東兩房的大樓房型，可開價到500多萬元，3房到4房將近千萬元，「大樓的價格快追上高雄。」
電梯大樓比老透天厝、老公寓好賣，另一個原因是，45歲以下的年輕首購族買得起。
「年輕人不可能買得起透天厝，不管中南部住宅或者北區也好，都是這樣，」廖昭雄表示，大樓有電梯、有管理，垃圾集中處理，不用追垃圾車等，都是吸引年輕首購族的原因。
趨勢四》商辦「去總部化」
疫情後，更多人學劉學龍做了一件事：他把公司3分之1的辦公空間切出來，每個人不再有專屬位子，不再看「人頭」給座位，而是看「人流」給座位，因為遠距上班趨勢釋放了原本僵化的辦公空間。
「如果這變成新常態，新的市場會出現，例如淡海新市鎮，結合生活、工作跟創新的基地，會發展出來，」他認為，這類新形態的複合式產品，在市場會出現，而且，坐落位置也不用在市中心。
如同狗與主人的關係，價格是漲是跌，最終跟著實體供需景氣走，因資金行情飛漲的房市，下半年最大的變數，仍是受疫情衝擊的經濟。
※精彩全文，詳見《商業周刊》1708期。
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