房客欠租，房東可以換鎖嗎？或有其他處理辦法？
最近幾年，房屋租賃糾紛屢屢躍上新聞版面，例如房客不但不按時交租，還遺留一屋子物品後就不見蹤影。遇到這種情況，房東一般第一個念頭應該是「房屋是我的，既然他沒交租，我就找鎖匠來開門換鎖，並請搬家公司把房客的東西全部清走」。但是草率地換鎖，卻可能讓房東吃上官司。實務上，有發生房東因為與房客間的租賃糾紛，在租約未經終止或終止後，未經房客同意下就換鎖或以備份鑰匙自行或交給第三人進入租屋處，因而遭法院判刑確定的例子。相信讀到這裡，很多人心裡會覺得不公平，明明是房客有錯在先，房東為什麼還被判刑，所以本文想花點時間說明房東遇到欠租時，應該如何保障自己的權益，才不會賠了夫人又折兵。（見圖1）
1.民事法律途徑上，房客欠租，房東可以終止租約
房東將房子出租給房客後，房東雖仍有房屋所有權，但房屋使用收益權則屬於房客。因此之後如果房客欠租，房東想要取回房屋使用權，必須先終止租賃契約。
依民法第440條規定，房客欠租達2個月以上，房東可以先寄發存證信函催告，告訴房客必須於一定期限內支付租金否則終止契約，若房客仍未在期限內交房租，房東就可以合法終止租約。
2.房東在終止租約前，未經房客同意就換鎖或取走堆放在租屋處的物品，房東可能有刑事責任
然而房東在合法終止租約前，因為租約仍然有效，房屋使用權仍歸房客所有，房東如果擅自換鎖，將造成房客無法進入房屋內，而且換鎖形同未經房客同意就擅自進入其他人住宅，將構成刑法第306條第1項侵入住居罪及刑法第304條第1項強制罪。
另外房間內物品為房客所有，房東如果未經房客同意或未符合2017年公布的租賃住宅市場發展及管理條例第12條第2項，事先保留一段時間催促房客取回遺留物，但房客仍然不在期限內取回因此視為房客拋棄遺留物所有權的情況，房東就擅自拿走或搬運，且有毀損或遺失，房東恐將另外觸犯刑法第321條第1項第1款竊盜罪及第354條毀損罪。
3.房東終止租賃契約後，應如何合法收回房屋？
事實上，當房東遇到房客欠租時，建議房東先寄發存證信函催告，請求房客給付租金，如仍未收到租金，即可合法終止租賃契約。
終止租賃契約後，如果是經過公證的租賃契約，房東可以直接以租賃契約當作執行名義聲請強制執行。如果是未公證的租賃契約，房東則要向法院對房客提起請求返還租賃物的訴訟，等取得確定勝訴判決，再聲請強制執行。
房東透過強制執行程序，日後即可在警察、書記官等人員的陪同下合法進入屋內取回對房屋的使用權，如此才是合法且保護房東自己的處理方法。
文：賴郁樺（認證法律人）
