物價下滑警示燈亮起 通縮陰霾 房價不會跌？

受到新冠肺炎疫情影響，國內CPI罕見出現負成長，因此引發通貨緊縮的疑慮。通縮會成為未來房市變數嗎？答案，可能沒那麼簡單……

我們時常聽到一句話叫「什麼都漲，只有薪水不漲」。確實，在通貨膨脹（以下簡稱『通膨』）的年代，民眾深刻體會到新台幣越來越薄，物價越來越貴。

台灣人民之所以普遍有「物價漲、錢變薄」的感覺，並非無病呻吟，主要是我國物價的確漲多跌少。大多數長輩都經歷過一碗牛肉麵五塊錢、一支枝仔冰五角的年代，而現在的價錢已是漲了十幾、二十倍了。

根據行政院主計總處所公布的「消費者物價指數」（以下簡稱『ＣＰＩ』），從一九八二年至二○一九年的三十八年間，物價上漲的年度共有三十一年，只有七年物價下跌；且上漲年度平均每年漲幅近二％，下跌年度平均跌幅卻不到○點三％。難怪物價下跌時民眾無感，上漲時卻覺得感受明顯了。

通縮陰霾籠罩台灣房市

台灣發生物價下跌的機率雖然比較低，但偏偏在今年就被我們遇到了！

主計總處資料顯示，今年五月ＣＰＩ年增率年減一點一九％，已連續四個月負成長，並創下近十年半以來最大減幅。今年累計前五個月 ，ＣＰＩ年增幅平均下跌○點一一％。主計總處更預測，今年全年ＣＰＩ可能會下跌○點三二％，「通貨緊縮」（以下簡稱『通縮』）的疑慮因而浮現。

一般來說，通膨環境下物價容易上揚，建築原物料通常會變貴，房價也容易上漲。一九七三年「第一次石油危機」、一九七八年「第二次石油危機」，兩次石油危機造成石油價格大漲，物價、房價隨之飛漲。

反之，若是遇到通縮，代表消費需求降低，物價呈現下跌趨勢，房價就不容易上漲，日本就是最具代表性的例子。日本是全球少數陷入長期通縮的國家之一，從九○代年一直到一三年首相安倍晉三推出「安倍經濟學」為止，約有二十年時間處於通縮窘境，房價跌跌不休。

台灣發生通縮的年度，分別是八四、八五、○一、○二、○三、○九、一五年；不管是巧合也好，抑或是有高度關聯性也罷，通縮時全國房價大多走跌。

產、學界：房市走向明確

問題來了，如果今年CPI一如主計總處預期負成長，那麼房價會下跌嗎？

台經院研究員劉佩真說：「今年二到五月ＣＰＩ呈現負數，將視為短期、短暫現象，下半年有機會恢復微幅正數的態勢；故在通縮情境尚不構成的條件下，對於國內房市的威脅性仍極度有限。」

劉佩真預期，下半年房市利空僅有議價空間縮減、疫情對於勞動市場的衝擊始浮現、以及全台新建待售餘屋量仍達七萬戶以上等。即使有以上三大利空，但國內房價並未因新冠病毒肺炎疫情而下滑。因為有來自於超低房貸利率、充沛資金、先前不動產開發商獲利豐厚等環境支撐。

「今年通縮時期是否會使房價下跌呢？我認為不會！」國立屏東大學不動產經營系楊宗憲解釋，通貨緊縮雖然反映價格及成本下降，但房地產既是民生必需品，又是可持續收益的耐久財。基於房地產的消費、投資、耐久財、價格相對穩定的特性，加上目前利率在歷史低檔，房屋稅地價稅也是極低，二三年內剛性需求仍然將維繫市場量能不墜。但因預期投資報酬率不如其他商品，投資需求也不足以推升房價大漲，房市景氣仍將會緩步成長。

眼下的台灣房地產市場，真的很不一樣。學者、專家都認為，今年房價走勢穩健，不會因疫情或通縮而下挫，理由則指向「低利率」、「需求穩定」、「資金浮濫」等等。

房市脫勾成資金避風港

但對不動產業界而言，房價不跌反漲的因素，除了上述原因之外，還有一個重要的關鍵「成本節節攀高」。

正詠建設董事長林信郎表示，從理論來看，通縮時房價下跌很正常，但如果從成本角度觀察，土地價格越來越貴，建商高價買地又遇到營造成本上漲，推案總成本節節攀升。為了反應成本與獲得適當的利潤，預期建商短期不會降價求售。就市場供需面而言，但如果供需失衡繼續擴大，就有修正的壓力。

更有甚者，在專家眼中，今年台灣房價不僅不會跌，甚至還會成資金的避風港。

「市場資金氾濫，要不是選擇存股，就只能去買房子。」景文科技大學財金系副教授章定煊指出，在央行貨幣寬鬆政策之下，市場上資金非常豐沛，但現在利率太低，民眾若把錢放定存，一年利息沒多少，而高利保單又停賣，投資管道受限，錢要不是流向股市、就是投入房市。

雖然疫情爆發讓國人消費信心不足等問題浮上檯面，但章定煊預期民眾一方面緊縮非必要支出、儲蓄率升高，但另一方面會持續尋求投資賺錢或保本的管道，此時房地產便成為選項。因此，他預期「就算通縮真的發生，並不會改變房市趨勢」。

事實上，大多數專家、學者都認同「房市成為資金避風港」的觀點。楊宗憲分析，由於疫情與中美貿易大戰，投資市場各種金融商品的報酬率波動也非常大，股市動輒漲跌百點、千點，甚至熔斷，而房市相對穩定，容易吸引部分避險需求。

劉佩真也認為，面臨局勢多變的環境，不動產反而成為國內民眾投資避險的首選工具，比重遠高於黃金、外幣、定存、股票、基金、債市。

通縮長短決定房市命運

說到這裡，讀者或許會心生疑問，「日本房價因通縮而疲軟，台灣憑什麼不一樣？」接下來，必需進一步探討「短期通縮」與「長期通縮」的差異。

日本通縮時間長達約二十年，屬於長期通縮；長期通縮之下，物價、房價越來越低，會讓消費者產生「晚點買更便宜」的心態，時間一久便進入惡性循環。

楊宗憲說明，如果三年後台灣通縮仍然持續，預期將因低薪導致消費能力不足、少子化導致剛性需求減少、租屋市場量能擴大導致買賣市場需求被瓜分，房價將開始出現停滯，租金報酬率也將因為供給量大而停滯甚至下降。屆時房市景氣將有很大走下坡的可能。

因此，未來房價漲跌的關鍵，或許在於台灣是否會出現長期通縮。但我們回顧過去歷史經驗，台灣通縮多屬於短期通縮，只是短暫性的，長期都是趨向通膨。

央行掛保證通膨將回歸

其次，台灣今年雖然ＣＰＩ負成長，但主計總處強調，「ＣＰＩ連跌四個月，主因為國際原油價格下跌所致，且扣除食品與能源後的『核心ＣＰＩ』仍上漲〇點二九％，所以國內沒有通縮疑慮」。

央行總裁楊金龍也表示，今年前五個月物價走低主要是受油價大跌影響，基本上目前還沒有通貨緊縮的問題，「國內核心物價還是正的」。楊金龍預期，國內解封之後，第三、四季的消費、物價、ＧＤＰ都會往上，通膨即會回升。

若主計總處與央行預測正確，通縮疑慮將被排除。台灣下半年房市展望，似乎已湧進了一股暖流！

本文摘自2020年7月5日出刊之《住展雜誌》457期編輯脈動單元，同期內容除本文外，並有「雙北降價案粹選」、「移民潮買盤蓄勢待發」、「新設校學區宅 潛力無窮」、「後疫情時代 房市否極泰來」、「縮通陰霾 房價不會跌？」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 謝謝！