前屋主沒付完管理費，找誰討?

(一) 管理費性質上應屬「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用

按從最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決等意旨觀之，管理費性質上應屬「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之費用。

 (二) 債務承擔或契約承擔

按依民法第300條：「第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。」、第301條；「第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。」之規定，及最高法院73年台上字第1573號民事判例:「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」之意旨。

 債務人（區分所有權人）得與第三人(承租人或後手或其他第三人)訂立契約，其債務由第三人承擔(即債務承擔)，或將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受(即契約承擔)。

 惟須經債權人或他方之承認（管理委員會或管理負責人依區分所有權人會議或規約規定為之），始對債權人或他方生效力。

(三)小結

從而，前屋主沒付完管理費，找誰討?除有前揭生效之債務承擔或契約承擔外，管理委員會或管理負責人應依依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，向前屋主為之。

     按依公寓大廈管理條例第21條、第22條之規定，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

是積欠管理費之處理，可依下列方式依序為之。

(一) 積欠管理費之催告與積欠管理費資訊之公告

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用(管理費，屬區分所有權人應分擔之費用)，管理負責人或管理委員會得定相當期間催告或公告。

只是此種催告或公告，要在符合比例原則下，審酌催告成本、催告有效性及保護個資等因素為之。

(二) 訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

(三) 訴請法院強制其遷離

住戶積欠依公寓大廈管理條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。

(四) 聲請法院拍賣之

該住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。