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103年不動產估價考古題

現有一筆建地,土地面積1600坪,位於都市計畫住宅區,建蔽率50%,容積率225%,所在地區生活機能健全,土地現況不需整地為可建築狀態。根據最有效利用原則確立未來土地開發方式為興建透天住宅,在計算開發完成之總銷售面積與蒐集市場行情之後,得知一年後建築完成之預期總銷售金額為新臺幣12億4200萬元(一年之資金折現率為1.33%),建築所需的直接成本為新臺幣1億8000萬元,資本利息綜合利率為1.94%,開發商的要求利潤率為20%,規劃設計費用為營造費用的3%,廣告銷售費用為總銷售金額的5%,稅捐費用為總銷售金額的1%,管理費用為總銷售金額的3%,施工期間1年。請以土地開發分析法推估該土地的試算價格。

 

解】:

 

(一)先求間接成本:

 

規劃設計費:180,000,000×3%=5,400,000(元)

 

廣告銷售費+稅捐+管理費=×(5%1%3%)110,312,839(元)

 

(二)計算土地開發分析價格:

 

土地開發分析價格之計算公式如下:(估81

 

V[S÷(1R)÷(1i)(CM)]

 

其中:

 

V:土地開發分析價格。

 

S:開發或建築後預期總銷售金額。

 

R:適當之利潤率。

 

C:開發或建築所需之直接成本。

 

M:開發或建築所需之間接成本。

 

i:開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

 

V[÷(120%)÷(11.94%)(180,000,0005,400,000110,312,839]

 

1001976828295,712,839706,263,989(元)

 

單價=706,263,989(元)÷1600(坪)=441415(元/坪)