老宅新春天 危老VS.都更 優勢比一比

台灣老舊房屋多，得靠都更加強住家安全。

政府在2017年5月10日公布實施「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，又稱危老條例，提供時程容積獎勵10％，加速老舊房屋都更時間，今年5月獎勵時程到期後，將逐年遞減至落日。市中心老舊房屋多，究竟該選擇都市更新還是危老重建，專家建議，危老重建沒有基地面積限制，審查時間快，但要整合100％住戶同意，將是最大問題。

台灣老舊房屋多，有近5成屋齡在30年以上，位處地震帶的台灣，更應重視建築結構，近年政府大力推動都市更新，但效果有限，最大癥結點就在於申請程序冗長，需一步步透過公聽會、聽證會、審議會核定，且都更面積至少要1000平方公尺，且需位在都市更新範圍或單位內，還要二分之一土地及建物所有權人同意才能申請，重重關卡讓都更長至少要耗上5～10年才能動工。

危老重建進程快 加速老屋改建

為加速進程，政府遂推出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，又稱為危老條例，與都更計劃最大差別就在於申請流程，危老重建只要經相關單位建築結構鑑定，符合危老建築資格，沒有限制建築面積大小，就可申請建照施工，且不用舉辦一般都更需要的公聽會、聽證會，不過，危老重建需要百分之百土地和建物所有權人同意才能施行。

政府鼓勵這類小面積老舊房屋危老都更，不只加快都更進程，也因有容積獎勵，讓建商積極整合市區老屋，近期台北市中心就出現多筆高價透天交易，讓市區老宅重現商機，根據屋比房屋統計，北市億級透天厝交易件數從2018年的22件，到2019年大增至42件，年增幅超近1倍，交易總金額也從2018年的45.3億元，增加至80.3億元，增幅高達77%。

市區內老舊透天因具都更價值，近期頻傳高價交易。
一般民眾若想加入都更，該如何選擇？大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，危老與都更最顯著的差異在於基地面積有無大小限制，以及同意戶的比例，危老雖然需要100%同意戶，但不限基地面積大小，所以比較容易避開所謂的釘子戶，且申請程序較都更簡便，獎勵容積明確，因此危老申請熱烈，不過因為多數基地面積小，臨路若狹窄，能蓋的樓地板面積也相當有限，多數屋主要負擔的費用較高。

兩者怎麼選？ 先看都更面積大小

至於都更的問題在於整合時間過長，由於基地面積至少要有1000平方公尺以上，儘管不需要所有權人100%同意，不過實務上要整合的權利人仍相當多，往往費時10幾、甚至20幾年，不過都更的獎勵容積上限為基準容積的1.5倍，高於危老重建，且都更整合面積大，在建築規劃上能有較充裕的空間配置，原屋主或地主需要負擔的費用通常較低。

危老重建進程速度快，成為近年改建主流，推案量也增加。圖為台中「鼎泰中城」危老案。


因此，建議民眾可先查看自家房屋狀況，基地面積大小，以及所有權人人數，假設面積不足1000平方公尺，僅是5層樓公寓，戶數簡單，建議可走危老流程較為快速，又或者是遇到都更申請遲遲無法通過，釘子戶問題難解決，建議也可拆成小型基地改申請危老重建，加速審核流程。

六合律師事務所工程暨不動產法律組副主任郭俊廷表示，一般都市更新在實務上常見的糾紛，有：建商辦理都更時，原地主1人過世後辦繼承登記前，同意人數該以原地主1人還是地主的全體繼承人計算，但2019年都更條例修法時已解決此問題，均以繼承人數計算同意人數；也有地主認為建商低估更新前或更新後之價值，導致房地分配不如預期，或是認為共同負擔費用太高所造成的爭執。郭俊廷說，危老改建需要全體土地及合法建物所有權人之百分之百同意，產生的問題糾紛相較於都市更新少。