台灣房市因政府一連串打房措施，急凍直下，於2016年創下24.5萬棟低點後，近年逐年往上攀升，並於去(2019)年回升到30萬棟整數關卡之上，但各縣市下修的房價，似乎還很難拉升。
不過，根據永慶房屋的調查發現，台南市、新竹縣市及桃園市等三都，截至今年第二季的平均房價，竟然都已超越過去的歷史最高點。
成交量回升 房價還在往上爬
台灣房市最高點的歷史已經「回不去」了嗎？很多房仲業者及代銷業者都表示，房市急凍，台灣整體房價下修幅度從一成至三成不等；若以2016年底房市成交量最低點來看，近三年來，成交量都放大了，而房價究竟漲回多少了？
永慶房產集團總經理葉凌棋先分析目前七都的房價表現指出，2020年第二季與第一季相比，新北、桃園與台中微跌外，其餘四都均呈現小幅回升的趨勢，其中以台南上漲3％最多(表一)。
接著比較今年第二季與過去房價的歷史高點，七大都會區今年第二季平均房價，僅台北市較歷史最高點跌幅達一成以上，但10.3％的跌幅，已較過去有所收斂(表二)。
從表二的資料顯示，七都歷史高點反轉後與最低點相比(各都歷史高低點的時間點不同)，僅以台北市為例，房價在2014年第四季創下新高，之後逐步下修，在2018年第一季達到向下反轉後的低點，當時的房價與台北市歷史高點相比，跌幅達一7.3％。
而其他都會區的高低點時間不一，就跌幅來說，第二跌幅是新北市的16.2％，另高雄市15.1％，以及桃園市的12.2％，都還在一成以上。
這三都房價真的回去了
不過，今年第二季與歷史高點相比，七都房價跌幅都有收斂，但台南市、新竹縣市及桃園市等三都的表現最好，不僅回到歷史高點，還超越高點，呈微幅上揚，其中，以新竹縣市上揚3.2％最多，其次是台南市的1.5％及桃園市的1.1％。
這三都為何能逆勢上揚？葉凌棋指出，看一個地方的房價是否有撐及醞釀反彈契機，除了人口紅利外，還可以看該地區的產業發展，就業率，以及所得高不高。而新竹縣市等三都，可都是拜科學園區之賜(表三)。
眾所皆知，台灣在十多年前股市上萬點時，造就很多「科技新貴」，就是指新竹科學園區的上班族，當時，很多公司都配發股票紅利，加上3C科技股的股價都一、兩百元以上，乘以所配發的紅利股票，幾乎每人的身價，都是千萬年薪以上(當時少有千萬年薪者)，即便現在以配發現金股利為準，但很多在竹科上班的人，薪資還是比傳統產業高很多。
而竹科的高收入，也讓房市在前一波多頭期間，靠近新竹高鐵站的竹北房市大爆發，之後再蔓延至其他區及新竹市。葉凌棋表示，以竹科近三年的營業額表現來說，都是兆元產業，依然是台灣最賺錢的科學園區。
新竹及桃園的人口呈正流入
此外，根據中信房屋研展室統計結果顯示，全國「遷入／遷出比」最高前三名縣市分別是新竹縣1.3、桃園市1.16及新北市1.13。
其中，新竹縣與桃園市同時是人口總數年增率全國最高的前一、二名，顯示該兩縣市都具備人口正向發展優勢條件，不過其中卻僅有新竹縣還具備房價正成長的優勢，在人口與房價上表現同樣相當出色。
新竹縣因高科技產業，使得國內各方菁英人才紛紛湧向竹科，消費相關產業也隨之受惠。中信房屋研展室副理張漢超指出，竹科發揮的人口磁吸效應，讓各產業得以享有充沛的消費動能，房地產當然也同時受惠。
綜觀不動產價量變化，今年新竹縣一至四月累計交易量比起去年同期增加約14.13％，第一季平均房價也比去年同期成長12.1％，顯示人口成長所帶來的效益，正給予房市強而有力的支撐。
張漢超指出，新竹縣之所以能隨著人口成長而同步受益，與房價水準較能被民眾接受有關。穩定的高所得與相對較划算的房價形成經濟學所謂的財富效果，民眾感覺財富水準得以負擔購屋成本，因而促進房地產的購買力，房地產交易因而活絡，價量因此而有支撐。
至於南科在2019年的產值有7432億元，雖然比2017年的8787億元少掉一千多億元，但就業員工數卻比2018年增加二千六百多人，若是外地來此就業者，對當地住房及經濟消費都有正向助益。
南科帶動建商獵地推案
葉凌棋表示，由於台積電到南科發展，加上南科腹地不夠用，目前已往高雄岡山地區擴散，由於科學園區就業人口多，帶動租房或購房需求，因此，也帶動北部不少建商南下南科附近獵地推案，推升了台南房市的能見度，所以適時拉升台南的平均房價。
不過，雖然桃園、新竹縣市及台南等三都的房價都已漲上來，並較歷史高點還上漲，但能否繼續保持上揚趨勢，葉凌棋還是提出隱憂看法，主要是部分地區還是有超額供給問題。
葉凌棋根據內政部統計指出，2012年至2015年全台新建餘屋量逐年攀升，到2016年後每年維持在七萬戶以上，至2018年第四季仍有7.52萬戶，而統計最新至2019年第二季有7.8一萬戶，雖已較2018年第二季的8.01萬戶下降，市場賣壓略為減輕，但仍處餘屋高原期。
此外，根據內政部統計，2019年第二季七都中，以新北市與桃園市的新建待售餘屋量最多，新北市餘屋量自2015年突破1.2萬戶，至2019年第二季達到1.59萬戶，是近十年來最高待售餘屋水位(表四)。
桃園市餘屋量自2016年突破1.2萬戶，2017年為最高的1.36萬戶，之後兩年緩降，2019年第二季為1.21萬戶，但仍屬較高待售餘屋水位。
至於新竹縣市餘屋量自2015年突破四千戶，2016年為最高待售餘屋水位，達5960戶，之後連續三年緩降，2019年第二季為4717戶；葉凌棋指出，若以與家戶比值來觀察，新北、桃園與新竹三大都會區的市場賣壓最重。
葉凌棋另指出，今年一至四月全台使照量為2.79萬戶，是十二年來第四高，較2019年減少4％，而目前市場上新增供給量雖略有緩解跡象，但仍處於高檔。
若以建照來觀察全台一至四月建照4.73萬戶，創十五年來新高，較2019年成長5％，若以二至三年施工期來推算，2022至2023年新增供給恐大幅增加，顯示房市目前與未來新增供給量大，超額供給隱憂未解。
餘屋量過多 房價難大漲
葉凌棋補充，若以七大都會區來看，新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化；台南與高雄面臨大量交屋潮，新增供給多；而桃園、新竹則是建照量大增，顯示未來二至三年新增供給將爆量。
整體而言，桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大，需特別留意，預期房價難有大漲空間。
換句話說，過去很多投資客積極進場，推進了房價往上漲的時代已過去，在這一波房市從2014年拉回整理下，投資客不見了，因此，想透過房價強漲而能大幅獲利的可能性已大為降低。
幸好，這五年來，建商所推的產品大都訴求低總價，屬於自住、首購等剛性需求的中小坪數產品，因此，餘屋量過多，雖不利房價上漲，但很多餘屋是過去房市大多頭時，建商所推的大坪數產品，去化本來就很難，而因為一直賣不掉，就會一直留在餘屋統計量表中。
葉凌棋表示，餘屋量過多，大家都會擔心多殺多，引發房價急挫，不過，由這一波房市拉回的下修幅度約二至三成，再慢慢縮小跌幅至二成以內，從表二來看，跌幅最多的台北市，也縮小至一成七以內，加上，成交量也慢慢放大，房價再大幅下修的可能性較低，因此，餘屋量過多的數據參考，旨在提醒民眾，該地區房價不具有大漲的機會。
不過，大多數民眾仍都期待自己買到的房子，之後能上漲，代表自己買到會增值的房子，因此，如何挑選到具增值潛力空間的房子，不能免俗地，還是要看地段、交通、生活機能，以及有沒有人口紅利等要素。
（顏瓊真│理財周刊1035期）
文章來源：理財周刊
