申辦「以房養老」方案，須留心五大關鍵

　不想當下流老人，申辦「以房養老」方案，須留心五大關鍵，包括房貸利率、貸款年限、房價、申辦年齡以及房產座落位置，銀髮族最好申辦前先試算，了解未來2、30年撥款狀況，搭配相關保險年金是否足夠生活所需，專家表示，以當前利率、貸款年限等條件分析，房屋總價逾千萬，申辦人每月拿回的錢，較能維持相當生活品質。

　兆豐銀行指出，民眾選擇「以房養老」，首先應考量「貸款年限」，一般以房養老的貸款年限多是30年，申辦年齡需滿65歲，像是兆豐銀則是年滿60歲就可申辦，提早享受退休生活。

　第二是「房價高低」的考量，兆豐銀指出，房價高低主要影響實際貸款金額，連帶影響貸款人每月養老金可以領多少，目前貸款額度一般都是7成，鑑價愈高、可貸得愈多；若以市價1800萬元房子承做「以房養老」，借款30年共360個月（30年x12月），貸款7成為1260萬元，銀行每月撥貸3.5萬元（1260萬元÷360個月），可以維持相當不錯的生活品質。

　三是「貸款利率」，一般以房養老類似「年金」，每月領取1筆養老金，但實際金額會扣除貸款利息，因此目前巿面推出的方案多為每月領到的錢會逐月遞減；如首月可領3.5萬元，第2個月起每月開始計算利息，之後隨每月累計的貸款金額愈來愈高，應還利息也會增加，實際可領的錢也會逐月減少。每月利息多寡是影響每月實領金額的最大關鍵。多數銀行業者在利息吃掉每月撥付款項1/3時，會暫停提高每月的利息費用，等到個案結束時，自房子剩下的殘值中一起扣除。

　「房產坐落區位」也重要，一銀主管指出，一銀承辦以房養老利率約在1.77％至3.5％間，區段好，像是台北利率便會較低，中南部、尤其鄉間，因風險考量利率較高，最多加2.6多個百分點。另房產坐率位置也會影響貸款成數，有業者指出，部分位於鄉間個案，貸款成數可能降至5成左右。

　值得注意的是，有銀行主管指出，以房養老方案，還須留心部分銀行要求申辦人房子須自住，不能出租，主要為避免結案時房子遭租戶占用，引發紛爭。