實價登錄2.0上路 搞懂3大重點免挨罰

如透過房仲買賣不動產，可委託地政士代辦申報，房仲也會在簽約時提醒。

新制實價登錄即將在7月1日上路，此次修法3大重點包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申報不實情節予以輕重不同裁罰」。當交易申報的成交價格有誤，直接向雙方開罰3~15萬元，如果有隱匿頂樓加蓋、增建等價格以外資訊，則開罰6,000元至3萬元。

被稱為實價登錄2.0的實價新制即將在7月1日上路，相較以往地政士、仲介業等角色吃重，修改後責任不僅回到買賣雙方身上，也讓申報時逾期及資訊不實罰則更加明確。優美地產企研室主任林哲緯指出，實價新制主要聚焦責任歸屬與申報時機的調整，避免因買賣雙方造假價格卻歸責地政士、經紀業，同時增加實價登錄即時性，過去從交易到實價揭露大多落後2~3個月，無法即時反映行情，但在新制規定下，實價申報時機將與過戶時一同辦理，價格揭露可望提早1個月，將能提供民眾更即時的價格參考依據。

責任歸屬買賣雙方 仍可選擇代理申報

雖然責任回歸買賣雙方，但民眾仍可選擇代理申報，台灣房屋加盟事業總部法務協理游璿樺表示，現今民眾普遍透過房仲成交，通常在過戶前只要雙方達成協議，就能委託地政士代為處理申報事宜，這樣對年紀稍長、不熟悉電腦操作或忙碌的上班族來說，能避免登錄的遺漏或錯誤，不過要注意，如果申報價格不實，責任歸屬仍在買賣雙方，將直接被開罰3~15萬元。

實價登錄2.0即將上路，許多業者仍盼官方再加強資訊透明推出3.0。

對於想自行申報的民眾，其實操作並不複雜，只需注意資訊正確，便可上內政部網頁依買賣、租賃等需求操作，林哲緯表示，申報時共分「憑證申請、線上申報」及「表單登錄、紙本送件」，兩者差異在於身分認證的有無。以線上申辦為例，需插入自然人憑證，並輸入身分證統一編號及密碼方可登入，待資料填寫完成後，即可選擇線上送件；經由紙本送件者，雖無需憑證登入，但仍需線上填寫，並印出後在紙本上簽章，再送交至地政事務所才算完成。

建商也有登錄之責 申報不實最高罰15萬

除了一般的買賣雙方，內政部特別提醒，7月1日之後建商賣屋也負有登錄之責，需與購屋者共同在申請買賣移轉登記時申報登錄，如果申報書「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等3項價格資訊申報不實，也將直接處3萬元至15萬元罰鍰。

針對實價登錄新制即將上路，各縣市政府也祭出不同的便民措施，如台北地政雲揭露系統由每「週」更新改為按「日」，提供更即時的交易資訊，並主動以簡訊通知未申報者儘速申報。台中市政府地政局則開發簡訊程式，由系統傳送簡訊，提醒申報義務人，應於限期申報書送達後7日內申報實價登錄；並開發申報登錄即時通程式，透過簡訊將實價登錄價格傳送至權利人、義務人及代理人手機，供民眾檢視申報內容，避免申報錯誤受罰。

實價新制將申報責任回到買賣雙方身上，也讓申報逾期及資訊不實罰則更加明確。

多項缺失仍待改進 業界盼推實價3.0

吉家網董事長李同榮表示，新制上路後登錄權責分明，可因買賣雙方對於登錄價格相互牽制，避免虛價登錄行為浮濫。如買方想高報交易價格違法高貸，就會使賣方因資本利得課稅而多付所得稅款，而若賣方想低報交易價格，就會影響買方未來出售時可能多繳所得稅款，因此買賣雙方在過戶同時可互相牽制如實登錄交易價格，對資訊透明化與正確性可謂跨出一大步。另外，修法上路後，不動產過戶登記時必需同時檢附實價登錄資料，亦使得揭露資訊得已提早30天，確實做到資訊揭露的即時化。

不過，此次修法仍有許多不足，李同榮指出，實價登錄2.0修法最大遺憾是「詳細門牌全都露」未能通過，以致交易資訊仍然半透明。另外，租屋市場實價登錄漏洞百出更是最大敗筆，藉由房仲業仲介成功的租賃物件一定要登錄，而屋主自己出租物件不必登錄，造成屋主逃漏稅溫床，逼合法房仲也非法協助屋主逃漏稅。建議政府順應民意，啟動實價登錄3.0修法，推動「詳細門牌全都露」及「租賃房地全登錄」2大修法變革，列入房市實價登錄重大修法條例中，促進交易市場與租賃市場雙軌邁向資訊全透明。

雖然實價登錄2.0新制雖仍不夠完善，全國不動產總經理藍怡婷透露，但已加快時效性、增強透明度，上路後更能成為民眾對房價行情的依據，不過房屋實際價格仍會因為房屋座向、採光條件、樓層高低等不同屋況而有行情差距，因此買賣雙方除了參考實價登錄作為出價依據，以及觀察備註欄是否有陽台外推、頂樓加蓋資訊之外，多看屋、多比較才能對於買賣出價更有幫助。