「合宜宅法拍屋」拍定價在下跌的大盤中逆勢向上，不斷刷新歷史高價，原來合宜宅一旦進入法拍市場，即可破解政府設下的轉賣「閉鎖期」。
記者在法院遇到一名年約50歲的太太，「我朋友住在浮洲合宜宅，覺得環境好也想買一戶，特別親自到法院觀看標售、和業者打聽物件。」她對整套「玩法」似乎已做足功課。
合宜宅閉鎖期的破解之道為何？寬頻房訊發言人徐華辰說明，「買賣雙方先私下協議好價格，再利用簽訂本票，以償還票款為由，『故意讓房子被法拍』，同時，事先做假租賃契約，讓法院判定為不點交，『買賣不破租賃』，可阻絕潛在買方，在無人競標而流標後，債權人就可行使承買權承受；若擔心有人搶標，債權人也可主動參與競標。」
徐華辰透露，合宜宅進入法拍市場後，存在一個「套利模式」。假設第一手屋主以每坪19.5萬元承購，後來買賣雙方私下協議每坪30萬元成交，第一手屋主「絕對賺到」；透過「協議假債權」購入的第二手買家，若未來以低於法拍得標價出售（例如法拍得標價每坪35萬元，第二手屋主只賣每坪34萬元），不但可以賺到差價，帳面上還是「賠售」，可以輕鬆避開房地合一稅。「相較周邊房價和5字頭的江翠北側新重劃區，浮洲合宜宅的第二手未來還是有漲價空間。」
在暴利的吸引下，浮洲合宜宅法拍數量及價格越來越高，有業者大膽預估，「目前在法拍市場中，8成都是假債權、假交易」，因為這些物件都有「一拍或二拍成交」、「不點交」、「拍定價高」、「清償票款」的共通點。
屋以稀為貴！
禁售令反成房價保證 利益龐大業者分工細
為一探浮洲合宜宅究竟有什麼魅力，記者實地走訪，社區環境清幽、棟距超寬敞，一樓進駐店家雖不多，全聯、7-11、早餐店、蔬果店已撐起基本機能。隨機訪問一名住戶，他也知道社區有人透過法拍轉售，「朋友曾經去問過(業者)，但好像程序很複雜，且價格越來越高，所以作罷。」
「浮洲合宜宅位於板橋核心生活圈，離亞東醫院捷運站距離最近約600公尺，又有65快速道路，交通及生活機能十分完善，是不少人嚮往的住宅環境。」優美地產捷運亞東加盟店店長吳柏儒分析。
「以目前拍定每坪37萬來說，符合市場行情，要在捷運板南線上找到5年內電梯大樓，以及這樣條件的社區其實不容易，想進住的不在少數。」吳柏儒說，一般購屋都有可能發生入住後坪數太小或不滿意等各種狀況想脫手，合宜宅也一定會有，只因政府訂定限售年限，讓有買賣需求的民眾必須透過不正常管道滿足需求。
「當初抽籤時，就有不少投資客找親友人頭來卡位，後來地下室梁柱裂縫結構安全有疑慮爆發退訂潮，補上的住戶也有不少是投資客，現在都在等著透過法拍套利，只是流程複雜、眉角多，還配對到買家，還要找到對於房型、坪數、樓層都能配對的買家，其實不容易，因此業者分工很細，有人專找買方，有人專找賣方，才有機會促成買賣。」另一位業者說。
既然媒合這麼不容易，浮洲合宜宅流入法拍件數至今還能累積45件，可見需求市場有多大。業者預估，目前合宜宅法拍屋的投標者，自住與投資約各佔一半，「買賣雙方都有很大的需求量，尤其當初不是投資心態進場的一般屋主，也會因為有利可圖而心動主動找上業者了解『怎麼賺』？」
合宜宅屋主財務問題都找私人借貸？
業者點破刻意為之
本刊調查，原本禁止出售「閉鎖期」的合宜宅，透過買賣雙方私下協議價格，假造債權證明，即可利用法拍解套，目前翻漲價差已來到近1倍，還能輕鬆避開房地合一稅，業者估「法拍市場中的合宜宅，8成都是假債權。」
當初政府為了照顧弱勢族群，加上平息高房價民怨而推出合宜宅，讓符合資格的民眾以抽籤方式取得遠低於市場行情的住宅產品，但最終投機客及不良業者利用政府政策美意炒房，實在不樂見。
「如果買賣交易價格可以達37萬，為何所有權人不再跟銀行貸款即可解決手邊財務問題？」吳柏儒點破這些因私人借貸流入法拍的物件，顯然刻意為之。他說，如果當初政府有明令未住滿10年，就以當初價格退還並繳交使用期間租金，合宜住宅炒房問題或許可以改善。
如何防堵合宜宅遭有心人法拍？營建署管理組副工程司陳志銘解釋，「如果特別立法限制合宜宅不得法拍，那對債權人或是當初提供房貸的銀行不公平；也可能會有人心存僥倖不付房貸。」
「我們相信95%的人都還是守法，不應該為了5%的人立法，讓真正守法的人也變成受害者。」陳志銘坦言，立法防堵可能影響多數人權益。「未來不再規劃出售式住宅，改推只租不售社會住宅做政策調整。」
（中時電子報 CTWANT）
