顏炳立：房市下半年的4大發展

撰文：顏炳立

新冠肺炎疫情在全球延燒4個多月後，終見趨緩，而各國為救經濟極力地撒錢、降利率，使資金潮再現，台灣也不例外。進入下半年，我觀察房市會有4大發展：

第1個發展是，今年以來，台灣雖然也湧進大把資金，且大部分都是登記為外資法人、實為台商的回流資金，但多流入股市，對房市影響不大，房價仍是不上不下。因而這階段的房地產，長、短期皆不適合投資。但因新台幣升值、台股升溫，將會有通膨的隱憂，而房地產是最能避險的工具，其中收益率在3%以上的商用不動產會是市場亮點。

其次是，近期蛋黃區的中古屋市場，出現只比開價少5%～10%就成交，且7成以上都是用現金購買的買盤，讓人誤以為市場風向在變，其實不然。當預售屋每坪賣210萬元時，附近中古屋的合理價應是預售屋的5～6成，約110萬～120多萬元。只因地段好、經過裝潢每坪就賣到140多萬元，這種任性買盤只是少數。所以，與去年第1季相比，今年第1季中古屋成交量實際上是萎縮的。因此在下半年，除非價格有降，量才會慢慢出來。

第3個發展是，自2019年以來各地方政府不斷在釋放土地，例如重劃區。建商因土地大塊且產權清楚、單一，而不斷買進「備糧」。2020年雖有疫情衝擊，且去年政府釋出蛋白區土地後已所剩無幾，今年可能把「蛋白邊緣」土地拿出來標售，但並不影響建商追逐土地的熱度。因在這些地區推預售或新成屋，是最能吸引剛性需求、真實買盤的市場。

第4個發展是，房市的真實買盤會是來自在蛋白區尋屋的中產階級，他們沒有任性的本錢。所以在疫情發生以來，因資金供給增多、利率再探底，購屋成本降低，原本等待的買盤進場意願提高，使得在蛋白區邊緣推出許多新案的預售市場，雖因疫情衝擊而成交量略減，房價卻也下不來。

經過這次新冠肺炎疫情後，大家在食衣住行育樂各方面的消費將更大膽、更積極。當生命誠可貴，美好生活價更高，買個讓自己餘生開心的房子，是疫情後重生的感受。(本文作者為香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理)