租房子講究和氣生財，房客怕遇到惡房東，其實房東更怕碰到爛房客，請神容易送神難，租金收不到不打緊，房客還霸著房子不走，更慘。房東想用強硬的手段趕人，又怕惹上官司，搞得頭很大，聽好事達人來聊聊吧 .....

狀況一：惡房客死賴著不搬走，但有其他人也想要租，我可不可以直接拿鑰匙進去屋內把房子清空？

最好不要，這正是一般人常有的錯誤觀念，認為房子產權是自己的，房客不搬離，房東自己可以把房客的物品清空處理掉丟門外（你以為在拍電影啊），但在法律上，你跟人家訂過租約，法律上就會保障租客，你當然不能隨便開門進去、亂動人家東西。反而是這樣的動作卻可能會讓你趕人不成，自己先吃上官司。

首先是侵入民宅罪責，房子是你所有權沒錯，但你訂租約租給了房客，法律上就變成他的私有空間（使用及支配管領權），一旦你自己拿鑰匙開門進去，房客就可以告你私闖民宅（侵入住居罪）。再來是竊盜罪跟毀損罪，如果房客事後說屋子裡掉了錢，或家電被弄壞，報警硬說是你進去幹的，這下子原本你有理也變成無理。所以建議處理這種事要透過訴訟，拿到勝訴判決之後聲請強制執行，讓法院派警察來幫忙將對方物品清空，過程雖然比較麻煩，但比較不會惹出爭議。

狀況二：房客打死不繳房租，屋主只能等到租約屆滿才能趕人，在此之前沒別的辦法？

不是這樣喔，在某些情況下，屋主是可以提前終止與房客的租約，例如最常見的就是嚴重積欠房租。

其實，當房客開始藉口拖延不交租金，房東就要有警覺性了。首先要做的是催繳租金，一開始用口頭或電話的方式就可以了，也許房客是忙到忘記了，也或許是剛好那幾天手頭不方便，不需要讓對方太難堪；但是如果房東口頭通知個兩次三次（有Line已讀更好），房客還是沒有明顯跡象要繳錢，或許就不用再催第四次、第五次了，可以考慮直接改用寄發存證信函的方式，催告房客限期（函到五天或七天內）給付租金。假如房客接到存證信函還是沒有積極反應，時間到了還是不繳租金，累積連續兩個月不交租金，基本上，已經可以推定對方是沒有誠意要交租金的，這時就要開始做第二步動作，就是再寄第二次存證信函，向房客表示他已經連續兩期沒有交租金，我房東不要再把房子租給他了（終止租約）。但這邊要注意的是，依照土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金，除了以擔保金（押金）抵償之外，達到兩個月以上時，出租人得收回房屋。也就是說，若原來租房屋時預收的押金為兩個月，房客必須欠租四個月（抵掉押金的兩個月，另外又欠租金兩個月，共計四個月），房東才可以主張終止租約、收回房屋。

存證信函是到郵局寄的，你可以到郵局買制式稿紙書寫，或者上郵政總局網站下載格式電腦檔案（http://www.post.gov.tw/post/internet/Download/index.jsp?ID=220301）打字後列印、手寫後影印皆可，然後準備一式三份（郵局一份、寄對方一份、你自己留一份，若對象多一個人再加一份，比如說還要同時寄給保證人、消保官什麼的，記得信紙上也要加列這些人，收件人格子不夠大用紙張額外黏貼書寫在該欄位即可），如果有第二頁或附件文件，建議要與前頁重疊處加蓋騎縫章（或簽名），防止被抽換內容。然後帶到郵局櫃檯去寄（帶身分證、印章），郵局會把其中一份蓋戳印之後還給你留存，然後他們會把要寄給對方的那一份用掛號寄出。至於，內容要怎麼寫並沒有一定，只要記住把重點都講到就可，存證信函並不需要寫得文謅謅，也不要寫得勒勒長，寄存證信函加頁數可是要加錢的。

寄存證信函的動作，基本上有三個法律上意義，第一個是做法律上請求或意思表示的動作，把要講、該講的用書面寄信方式講清楚，而且是透過郵局存檔當證人。第二個是靠郵局幫忙佐證你提出請求或意思表示的時間點，因為請求權時效在法律上是很關鍵的，很多官司往往贏贏局卻因為請求時間點逾期而玩到輸。第三個則是要鄭重提醒對方，我要走司法途徑了，怕了嗎？怕的話現在求饒還來得及嘿 …… 假設啦。　

在寄第二次存證信函裡頭，要明確表示你確定要終止租約的意思，然後寫一個適當期限（通常是十五天或月底）請房客在期限前將房屋清空；如果房客接到存證信函還是置之不理，也沒有把房屋清空，房東就要進行下一步，就是提告（民事訴訟）要求房客搬走。

記得，要正當趕走房客之前，一定要先將彼此之間法律關係（租賃）終止掉，這也就是要落實做前面通知步驟的原因；在還沒有終止掉租賃關係前，房東其實很難有效趕走惡房客，除非 ......

狀況三：寄完存證信函，我想要確認租客是不是嚇到已經搬走了，該怎麼做？

按電鈴，假裝叫他來收快遞，然後躲起來偷看，如果有人來應門就是還住在裡面（你這不是在說廢話嗎？）。建議可以找鄰長、里長及管區警員陪同（找大樓管理員？如果你能確定管理員跟你的關係比跟房客的關係還要友善公正），有了公正第三方在現場作證明，將來比較不會產生爭議。而且建議只要站在門口看一下屋內有沒有淨空就好，因為你只是要確認對方有沒有搬走，最好不要走進去屋內巡視屋況（除非聞到可疑的惡臭味，那就另當別論 ..... ），否則還是會有可能將來房客會誣賴東西掉了要你賠的疑慮。

狀況四：前面的動作都做完了，要怎麼提告？又要怎麼進行強制執行？

首先，向房子所在當地的地方法院簡易庭具狀提出民事訴訟，在法院大樓那邊通常會有訴狀書寫範例的書可以翻閱參考，或者也有法律志工櫃台可以詢問，訴狀內容大致就是寫明我某某人要求某某人返還房屋，並且要求對方給付先前欠繳的租金。此外，有些房東當初會讓房客遷入戶籍、登記公司，提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷戶口、變更公司登記地址，這樣的訴訟通常判決下來還蠻快。對房客的部分是提起返還租賃物之訴訟，再一併請求房客返還逾期未繳租金，如果查證房客另外有破壞房屋的情形，可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。不過侵權損害的部份比較難舉證，若當初訂合約時合約裡有夾帶屋內狀況照片最好，可用出租前的屋內照片，比對返還房屋後的屋內狀況做舉證。

因為，如果要請法院幫你做強制執行動作（趕人），你就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的確定判決之後，才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行，讓對方遷出你的房子。一直要到這個階段法院才會指派警察，動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

狀況五：實在很不爽，我可以順便告房客詐欺或是侵占嗎？

房屋租賃糾紛屬於民事法律問題，依照民事程序處理即可，不建議另走刑事程序，因為他住在裡面是基於你們之間租賃關係，不是平白無故跑進去強住，刑事提告搞到最後通常是做白工。當然，可能有房客一開始就打定主意不付房租，存心住霸王樓，這樣或許還可能會構成詐欺罪，但是你要怎麼舉證？如果人家當初簽約押金兩個月都有付給你，你也不能硬說他根本是窮光蛋一個，故意來騙你的房子住。

你提告的目的是要把惡房客趕走，趕緊收回房子，順順的走民事程序就可以了，不建議另外提告刑事詐欺，經常跑法院很花時間的。

狀況六：既然這麼麻煩，有沒有完善的租賃契約可以事先預防？

很難有哪一種制式化的租約，是可以套用在每一間房子，完完全全避免糾紛發生；就算有，可能光是裏頭樂樂長的法律用語，連房東跟房客兩個人坐下來研究半天都還不知道簽的是什麼內容。一般人簽約都是買文具店的租賃契約範本，那個內容基本應該沒什麼問題，但記得房屋內有附的家具、電器列清單也附在租賃契約後面（甚至拍照存證也可），不然到時候房客搬走，連你的家具電器一起搬，反而會發生爭議。或你也可以上網下載內政部公布的房屋租賃契約書範本來使用 （http://pip.moi.gov.tw/V2/g/scrg0301.aspx）。

另外，若使用文具店販賣的制式版本，有幾個部分必須留意，甚至額外用手寫加註清楚的：

1. 簽約時須給付幾個月的押租金？什麼樣的事由房東可以扣抵押租金？通常是租金逾期未繳，或者是損害賠償。所謂損害賠償，除了室內物品的損毀之外，在沒有其他解約前提條件下房客任意提前解約，有時也會約定沒收押租金作為損害賠償
2. 何時應該給付租金，按月繳或按季繳？甚麼時間點之前需繳交？用什麼方式繳交？
3. 房客水電費是否包含在租金？若沒有，每度的費率多少錢計算？
4. 租金所包含的項目有哪些（管理費、網路、第四台、電話費、瓦斯費等等）？房客是否還有租金以外應該自行負擔的費用？
5. 特約事項。比如限制長時間入住的人數、能否飼養寵物、禁止抽菸等等 ......

有時會建議若屋主想要省麻煩免糾紛（通常是大金額案件的租賃，例如店面、整棟透天），在簽約時多花一道工，花一筆錢讓雙方到法院公證處或民間公證人處進行公證。房屋租賃契約如果經過公證，加註違約逕付強制執行條文，未來一方有違反義務時，可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行，請求返還租賃物，由法院陪同點交房屋。

總之，要預防和解決房屋租賃糾紛，事前的法律動作做得越完備，後面衍生的爭議也會越少。

補充幾位網友來電提問：

網友詢問：所以走法律途徑方式要回房子，程序上簡單來講是如何進行？
Ans：簡單來說就是兩個步驟：先依法終止租賃關係，讓房客變成無權占有，再請求公權力幫你要回房屋。
（一）欠繳的時候，通知繳房租的動作（電話、簡訊、存證信函），一併作催告動作及未來走法律途徑的證據準備。
（二）扣除押金作抵償之後，又額外欠租達兩個月，就達到法定可以請求返還房屋的條件（土地法100條、民法440條），用存證信函作告知終止租約。
（三）若當初簽訂租約時有做公證程序，約定任一方違約時得逕付強制執行，你可直接拿租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行，請求返還租賃物，由法院陪同點交房屋。
（四）如果當初租約沒有公證，則對房客提起返還租賃物的民事訴訟，一併請求房客返還逾期未繳的租金。如果房客有破壞房屋或家具的情形，可同時向房客請求侵權行為損害賠償（侵權損害的部份比較難舉證，若有出租前屋內照片，可比對返還房屋後的屋內狀況）
（五）判決勝訴，拿確定判決書到民事執行處請求法院代為強制執行，點交房屋。

網友詢問：房客欠租一直找不到人，聽說我可以把房客留下的東西拿來抵房租，是真的嗎？
Ans：民法447條是有留置權的規定，但這條的執行比較難掌握分寸（民法446~448條），容易引發侵占罪的爭議，況且房客落跑留下的東西應該不見得有多好，建議寧願在淨空時當作廢棄物，單純一點。

網友詢問：房客不繳房租又不搬離，我可不可以斷水斷電逼他搬走？
Ans：千萬不要，不付房租是民事糾紛，他有權利住在裡面是因為你們有租賃關係，今天若是台電、台水因為房客沒繳水電費來斷水斷電了，OK，但若你自己跑去斷他水斷他電或更換門鎖，就可能會涉及刑法的強制罪。
＜新聞：把房客鎖門外還斷電，判囚2年4月 https://news.housefun.com.tw/news/article/694955149833.html＞

網友詢問：租約到期，房客還欠租數個月，但因年關將近，請求再延兩三個月，屋主佛心來的，同意再讓他延到過年後搬家。建議即使如此，仍要另外訂一份契約，一來明白訂出延約期限，避免租賃關係變成不定期租賃，更難處理；二來可以加註一些強制性的條約。例如屆期房客應於五日內搬遷完成，逾期未搬離之物品，屋主得逕視為廢棄物清除，房客絕無異議，如因而產生清除費用並得向房客請求......，若合約是用打字，這些協商條文請用手寫，並讓房客在條文後加簽名，代表不是你事先打好強迫他簽，是經過雙方協商同意添加的。如果要更保險一點，拿去公證，載明違約應逕付強制執行。