形成土地價格之原則有幾(不動產估價諸原則)?
本文取自黃兆玉老師不動產估價講義內容
供變替、最均遞、分貢 適、爭測外+機等 13 種
(一)需要與供給原則:需要增加則價格上升,供給增加則價格下降,這種原則 對不動產也能適用。
(二)變動原則:不動產價格經常在變動,所以估價時必須注意期日修正問題。
(三)替代原則:效用相同,具有替代功能的物件,其價格必互相牽引,這種原則 對不動產來說也不例外,這也是市價比較法能成立的主要原理。
(四)最有效使用原則:不動產價格並非以目前之使用狀況來衡量,而是以客觀上 所能達成之最有效使用狀態來評定其價格。
(五)均衡原則:建築物與基地之配置狀況,建築物內部隔間等不均衡,則價格難 予提高。
(六)收益遞增遞減原則:追加投資收益會隨之提高,但超過一定限度以後,收益 不僅不會隨投資之增加而提昇,反而會遞減,這種現象在不動產投 資方面也會存在。
(七)收益分配原則:不動產之收益是由土地、建築物、設備、資金;經營管理者 等等因素所綜合產生的,而各項因素應得到合理之收益分配,否則 無法求得合理之收益價格。
(八)貢獻原則:由不動產之合併而能使價格更為提高時,擬合併之當事人必定願 意較他人出更高的價格或租金來取得或承租該不動產,這種情形則 為貢獻原則之具體實例。
(九 )適合原則:不動產如與其周遭環境不相配,則價格低,反之則價格會提高。
(十)競爭原則:有競爭則價格會下降,不動產也有同樣情形存在。
(十一)預測原則:如預測將來景氣良好,不動產價格會上昇,故估價人員也必須 留意不動產價格變動之趨勢。
(十二)外部原則:不動產之外部條件是否良好,對不動產價格影響很大。
(十三)機會成本原則:係選擇一項投資之投資者,放棄其他可投資機會。