房市復甦有限 今年前4月新屋法拍量達百件

板橋浮洲合宜宅由於取得成本有利差，吸引不少投資客藉法拍突破禁售令。

2018年以來房市回溫，去年全台移轉棟數甚至突破30萬棟關卡，但儘管如此，仍擋不住新房子淪落法拍之窘境，根據寬頻房訊統計，今年前4月全台就有100件新成屋流入法拍，專家指出，主因在於合宜宅透過法拍解鎖禁售期，另外，部分建商體質不佳、又將財務槓桿開到最大，導致新成屋法拍案量年年上揚。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，近年不少小型建案，由於建商推案成本不低，加上本身體質不佳，面對房市在2014年從多頭轉為盤整之際，建案銷售停滯，導致週轉不靈，無法償還銀行貸款，甚至給付給下游承包商的帳款也跳票；另外則有部分投資客，在景氣下修之際，資金鏈出問題，使得甫交屋的新成屋遭到法拍。

合宜宅鑽漏洞 新成屋淪法拍

根據寬頻房訊統計，近5年前4月新成屋流入法拍狀況，從2016年的低點44件，法拍量一路攀升，2018年有87件，去年達到高點，竟有140件淪落法拍，而今年至今也有100件。而以行政區來看，六都當中以新北市24件、桃園市17件以及台北市、台中市13件名列前三名，而六都以外也有22件，案件也不少。

統計新成屋流入法拍案量，六都以新北市名列前茅。

而進一步觀察今年建案遭法拍概況，又以新北市板橋區的浮洲合宜住宅為大宗，另外，位於龜山A7重劃區內的合宜宅也為數不少，且多數在一拍就由債權人承受，顯示大部分案件透過法拍突破禁售令。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，合宜宅當初設定5~10年內限制轉售的規定，但「法拍」、「繼承」並不在此限，也因此在建設、人口帶動區域行情上揚之後，出現透過法拍重新洗入一般買賣市場的案例，但在政府不再推賣斷型合宜宅之後，這種特殊交易方式只會在特定幾個社區發生。

財務槓桿玩太大 建案法拍常見主因

黃舒衛分析，剛交屋沒多久的新成屋淪入法拍市場，最常見的有幾種原因。首先是建商財務槓桿玩得大，遇上景氣逆轉、去化不順，如果還有超貸的情事發生，很容易就產生「資不抵債」的現象，最後只能走上法拍一途。

像是3月甫拍出的林口區「善田笠品」因建商以小搏大，將財務槓桿開到最極限，加上開價過高，高於市場行情1~2成，銷售狀況不順之情況下淪為法拍，最終歷經7次流標後，終於在今年3月以四折價拍出。

房市回溫，但建案仍頻傳淪落法拍。

其次，一樣是在前波市場低谷，但建商推出低自備款或是零自備款的購屋方案，消費者前期可用極低成本進場，一圓成家的夢，成功把債務負擔轉到消費者身上。然而，寬限期一到，面對激增的貸款月付金，其中若尚有高利率的信用貸款，往往讓買方吃不消，如果又碰上近期疫情影響就業、收入、還款來源，銀行壞帳、法拍的個案自然就會增多。
第三，有些市場性較差的產品，變現性困難，例如：市區投資型產品、郊區高價屋，遇上投資客忍痛斷頭，也會流入法拍市場。

專家：房市復甦力道不足

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，雖然不動產市場有復甦，不過跟市場多頭時期相比，主力買盤為剛性自用買方，購屋習慣多方比較，觀望時間長，因此讓房屋的銷售期較長，尤其新建案從預售到新成屋都未必能完銷。

另一方面，如今買方多不願追價，甚至投資置產買方也希望趁是搶低，容易陷入議價僵局，因此財務壓力較大的建商或投資人若無法順利銷出，資金周轉不靈而流入法拍市場。